上海市二中院关于限制民事行为能力人处分房屋的效力一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第567号
上诉人(原审被告)沈某某。
被上诉人(原审原告)丁某某。
原审第三人曹某某。
原审第三人朱甲。
上诉人沈某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人沈某某及其委托代理人吴迪龙，被上诉人丁某某的委托代理人朱荔梅，原审第三人曹某某、朱甲的共同委托代理人朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、上海市宜川路413弄某号203室房屋(以下简称系争房屋)原产权人为孙甲。2007年12月11日，孙甲与沈某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同编号为3683XX，约定将该房屋以人民币(以下币种均为人民币)200,000元向沈某某出售。2007年12月27日，沈某某取得房屋产权。二、2008年5月5日，沈某某与案外人黄某某签订买卖合同，将房屋以345,000元向黄某某出售，合同签订后，黄某某虽取得房屋产权，但因房屋内仍有孙甲、丁某某(孙甲之母)、孙乙(孙甲之侄女)居住而无法腾空，黄某某遂于2008年9月诉至法院，请求判令沈某某按约履行交房义务，因沈某某认为房屋交付不能系孙甲及其他居住人所致，法院追加孙甲作为第三人参加诉讼。2009年4月29日，孙甲死亡。2009年7月，黄某某将诉请由履约之诉变更为解约之诉，鉴于案情，孙甲作为该案第三人诉讼地位终结。2009年9月11日，法院就该案作出(2008)普民三(民)初字第2122号民事判决，解除了沈某某与黄某某之间的房屋买卖合同并将房屋产权恢复至沈某某名下。三、2010年6月21日，沈某某与曹某某、朱甲签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同编号为10487XX，将系争房屋以600,000元向曹某某、朱甲出售。2010年7月5日，曹某某、朱甲取得房屋产权，但因丁某某及孙乙仍居于此房屋内，双方产生纠纷，2010年7月26日，丁某某提起诉讼，请求判决：一、沈某某与孙甲之间签订的房屋买卖合同无效；二、沈某某与曹某某、朱甲之间签订的房屋买卖合同无效；三、房屋产权恢复至孙甲名下。
原审法院另查明，一、(2008)普民三(民)初字第2122号案件中，法院经当事人申请委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对孙甲的精神状态及民事行为能力进行鉴定，该中心于2009年3月20日出具鉴定书，鉴定意见为：孙甲患有轻度精神发育迟滞，对该案具有限制民事行为能力；二、丁某某为孙甲之母，据现有可查证材料，孙甲之父丁文才已死亡，且其本人无婚姻登记；三、据沈某某提供的证据，孙甲曾于2007年12月11日向沈某某出具200,000元的房款收据一份；四、曹某某、朱甲与沈某某签订的房屋买卖合同中，载明该交易未经中介，除房产坐落地、房价及产权过户日期外，对房屋验收交接日、付款期限及相对应的违约责任均未作约定。合同订立当日双方即完成了赋税等其他手续，沈某某向曹某某、朱甲出具收据一张，确认当面点清并收讫现金600,000元。五、庭审中曹某某、朱甲自认，沈某某曾在交易时对孙甲的情况及房屋居住现状向曹某某、朱甲作过明示。六、本案庭审于2010年11月17日结束后，丁某某向法院反映，系争房屋产权已于2010年11月30日自曹某某、朱甲名下转移至案外人吴仙领、黄荣耕名下，并表示将就此提起另案诉讼。曹某某、朱甲对此产权转移不持异议，并表示因丁某某占用房屋拒绝搬出，曹某某、朱甲居住目的不能实现，故将系争房屋向案外人出售。
原审法院认为，一、关于沈某某与孙甲之间订立的房屋买卖合同，孙甲虽已死亡，但相关部门在其生前对其作出的精神状态及民事行为能力之鉴定结论仍具有证明力，且应可作为判断其生前所作出的民事行为是否有效的主要依据。结合此鉴定书分析说明内容及结论，因孙甲生前作为精神发育迟滞及限定民事行为能力人，显然对房屋买卖此类巨额财产转移行为所造成的后果不具备足够的认知能力。在此情形下，其订立的合同可能将侵害其本人或其继承人以及房屋同住人的权益，故沈某某与孙甲之间的合同应为无效。因无效合同自始无效，且孙甲在前案中已就此合同效力提出了抗辩，故丁某某作为孙甲的合法继承人，有权在孙甲死亡后以自身的名义提起诉讼，故对沈某某及曹某某、朱甲所主张的诉讼主体与时效问题不予采纳，对丁某某诉请可予支持。二、关于沈某某与曹某某、朱甲签订的房屋买卖合同。如曹某某、朱甲自沈某某处取得房屋产权系基于善意，则沈某某与孙甲之间的房屋买卖行为虽经确认无效，但曹某某、朱甲的房屋权益仍将依法获得维护，反之，则曹某某、朱甲与沈某某之间的买卖合同亦属无效。现分析庭审查明的事实与证据，曹某某、朱甲称其与沈某某之间系正常房屋交易，即取得房屋基于善意的述称不成立，理由如下：1、沈某某与曹某某、朱甲均称交易系由中介居间活动发生，但买卖合同正式文本中却无中介方的记载，当事人亦无法提供曾签订中介服务合同的证据；2、房地产交易所涉及的标的物价值巨大，而作为房屋的买受方，曹某某、朱甲在交易前未赴实地对房屋进行现场勘察；3、沈某某向曹某某、朱甲明示了房屋现状及前产权人孙甲的情况后，曹某某、朱甲对房屋的瑕疵未持异议并仍将房屋购入；4、沈某某与曹某某、朱甲在一日内迅速完成签约及其他交易手续，但对房屋交付日及违约责任等房屋交易中的重大事项却未作约定；5、在交易款项数额巨大的情形下，沈某某与曹某某、朱甲以现金作为给付手段，且在交易前后未留下包括银行存取在内的任何现金支出与存储记录。综合上述理由，沈某某与曹某某、朱甲之间的关于系争房屋产权的转移行为明显违背了通常房屋交易的惯例，亦不符合民事活动的常理，尤其是沈某某与曹某某、朱甲均明知房屋存有瑕疵而仍以交易的形式转移房屋产权，故无法认定该房屋买卖系出于善意，故对丁某某要求判令合同无效的诉请予以支持，对沈某某及曹某某、朱甲的主张不予采信。三、关于本案两份房屋买卖合同均为无效的后果处置。无效之合同自始无效，房屋买卖合同无效后，原则上房屋产权应恢复至原产权人，即孙甲名下，如发生钱款交割的，应各自返还，如产生损失的，应按当事人之间的过错程度分别承担责任。但因系争房屋已于本案庭审后、裁决前过户至案外人名下，产权恢复在客观上存有障碍，故对丁某某的该项诉请本案中不作处理。钱款返还一节，沈某某与孙甲之间，因沈某某自认其房款的支付对象为中介方而非孙甲本人，而孙作为限制民事行为能力人，其本人出具房款收据又不具备证明力，故沈某某为房屋交易支付了200,000元房款的主张依据不足，即买卖双方之间为此房屋并未产生钱款交割。至于沈某某与曹某某、朱甲之间，因当事人在本案中对此买卖合同提出有效之抗辩，未对合同无效的后果处置提出主张，且沈某某与曹某某、朱甲之间于合同无效后的权利义务关系结算与丁某某并无直接利害关系，故于本案中不作处理，沈某某与曹某某、朱甲可通过其他途径解决。据此，原审法院作出判决如下:一、沈某某与孙甲于2007年12月11日签订的、编号为3683XX的上海市宜川路413弄某号203室房屋买卖合同无效；二、沈某某与曹某某、朱甲于2010年6月21日签订的、编号为10487XX的上海市宜川路413弄某号203室房屋买卖合同无效。案件受理费4,300元，由沈某某负担。
沈某某不服原判，向本院提起上诉称，孙甲与沈某某签订的系争房屋买卖合同是合法有效的。原审法院仅依据一份司法鉴定意见书就认定孙甲为限制行为能力人，不符合我国法律规定，原审判决在法律程序适用上存在错误。被上诉人迟至2008年2月就应该知晓孙甲与上诉人之间的房屋买卖行为，但其直至2010年7月才提起诉讼，明显已超过了诉讼时效。原审法院以未现场看房、一日内迅速交易等为由判决确认上诉人与原审第三人之间的房屋买卖合同无效是缺乏法律依据的。故上诉要求撤销原判，对被上诉人的原审诉请不予支持。
被上诉人丁某某辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人曹某某、朱甲述称，虽然第三人是在审理中出卖系争房屋的，但进行诉讼的房屋不等于不可买卖；第三人取得系争房屋是善意的，即便存在过失也并不等于买卖合同无效，故同意沈某某的上诉请求及意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，鉴于已有司法鉴定意见书明确孙甲对系争房屋的买卖为限制民事行为能力，原审法院对孙甲所进行的房屋买卖的交易活动，从其是否能预见相应的行为后果、标的数额等方面考虑，确认孙甲与沈某某签订的系争房屋买卖合同无效是正确的。无效的合同自始无效，本案中沈某某提出丁某某的诉讼超过诉讼时效期间的理由不能成立。鉴于沈某某并未提供充分确凿的证据证明已向孙甲支付了200,000元购房款，原审法院对于合同无效的后果等所作的处理亦无不当。沈某某的上诉请求无理由与依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人沈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年三月十六日
书 记 员 周乐晟