房屋买卖合同纠纷中关于善意受让人的认定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2612号
上诉人(原审原告)上海A文化旅游开发管理有限公司。
法定代表人张甲，董事长。
被上诉人(原审被告)上海B企业发展合作公司。
法定代表人张乙，董事长。
上诉人上海A文化旅游开发管理有限公司(以下简称A公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第407号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年9月14日，为开发A路文化名人街，A公司与上海B企业发展合作公司(以下简称B公司)就A路某号房屋(以下简称系争房屋)转让事宜签订了《房屋转让合同意向书》，约定B公司以人民币(以下币种均为人民币)55万元受让系争房屋；B公司分别于签约当日支付10万元，A公司交付房屋钥匙之日支付35万元，A公司为B公司办妥系争房屋房地产权证之日付清余款10万元；A公司在付清房款之日交付房屋给B公司。签约后，B公司按约支付了房款45万元，A公司则交付了系争房屋。嗣后，因A公司始终无法为B公司办妥系争房屋房地产权证，B公司亦未向A公司结清房款。2009年4月10日、5月8日，A公司分别向B公司发出两份律师函，表明经A公司多方努力但仍无法办妥系争房屋房地产权证，根据该事实情况和双方签订的《房屋转让合同意向书》的约定，要求与B公司进行协商。在B公司没有答复的情况下，A公司又于2009年7月21日向B公司发出解除合同的律师函，以无法办妥系争房屋房地产权证和B公司未付清房款为由通知B公司解除双方签订的《房屋转让合同意向书》，并按该意向书约定退还B公司已付房款和支付相应利息，A公司收回系争房屋。2009年9月10日，B公司对A公司发出的解除意向书的律师函予以函复，表明系争意向书合法有效，A公司解除理由不当，要求继续履行意向书。A公司遂以系争房屋属法律禁止转让的房屋和未经该房屋共有人同意无权处分为由诉至法院，要求确认A公司、B公司之间的《房屋转让合同意向书》为无效合同，并要求B公司返还系争房屋。
原审法院另查明，系争房屋系私房，未办理房地产权证，土地使用权证登记在施甲名下。施甲于1991年3月过世。1999年8月29日，为A路文化名人街改建项目，A公司与施甲的代理人施乙、施丙就系争房屋签订了《房屋动迁置换协议》，该协议载明被安置人为施甲，系争房屋性质为私房，被安置人自愿同意以货币置换系争房屋，并腾空房屋交与A公司。
目前系争房屋是上海集云阁分部的工商登记注册地址，用于经营刻字、章坯、工艺品(除金银制品)。
原审法院审理中，法院向B公司释明：由于系争房屋没有房地产权证，是否能办妥该证存在法律风险。B公司表示清楚该法律风险，并且愿意承担该风险。
原审法院认为，B公司在订立《房屋转让合同意向书》时，已取得A公司提供的证明其有权出让系争房屋的《房屋动迁置换协议》，也注意到该房屋权属和办理权证的问题，故在上述意向书中明确约定由A公司为B公司办妥产权证，且在B公司取得该证后再结清房款。故B公司已完全尽到注意义务，不存在任何过错，其为善意受让人。同时，A公司、B公司也按意向书约定履行了主要义务，即A公司交付了系争房屋，B公司支付了大部分房款，由此可见，订立意向书是双方真实意思表示。至于A公司进行系争房屋置换过程中与系争房屋原权利人发生的争议以及由此产生出售系争房屋是否为无权处分的问题，因A公司与系争房屋共有人之间的争议而产生的法律后果不应由B公司来承担，故不能约束A公司、B公司之间房屋买卖行为。综上，法院依法确认A公司、B公司之间的《房屋转让合同意向书》合法有效。关于系争房屋权证问题，该房屋虽仅持有土地使用证，未办妥产权证，但土地使用证是职能部门依法核准的有效证件，且A公司未提供该房屋权利人与土地使用证记载的权利人相悖的证据，故A公司以房屋未依法登记领取权属证书为由确认合同无效的述称意见，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：上海A文化旅游开发管理有限公司要求确认上海A文化旅游开发管理有限公司、上海B企业发展合作公司于1999年9月14日签订的《房屋转让合同意向书》为无效合同，并返还上海市A路某号房屋的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，A公司不服提出上诉称，A公司与B公司签订的《房屋转让合同意向书》约定，如因A公司原因，无法办妥房屋的转让手续，A公司应退还B公司预付款外，还应按银行活期存款利率支付预付款利息。意向书就无法办妥房屋转让手续造成的后果作了约定。现A公司无法办理房屋的转让手续，B公司应返还房屋。B公司明知系争房屋的权利人施甲已去世，房屋归其全部子女共同共有；明知A公司无处分权，仍愿承担风险签订意向书，B公司非善意受让人。A公司虽安置了施甲的两个儿子，但未经其他共有人书面同意，亦未取得系争房屋的权属证书，故系争房屋的转让违反法律禁止性规定，是无效民事行为。原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判B公司向A公司返还系争房屋。
被上诉人B公司辩称，《房屋转让合同意向书》是双方当事人的真实意思表示。意向书签订时，A公司向B公司出示了其享有系争房屋处分权的依据，即《房屋动迁置换协议》。B公司不存在过错。A公司错误安置施甲家人，欲要回房屋重新安置施甲家人，A公司存有过错。B公司已支付房款，至今未取得房产证是A公司不作为所致。B公司是善意相对人，现在系争房屋内经营，故不同意A公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，A公司与B公司签订的《房屋转让合同意向书》还约定，A公司收到B公司支付的预付房款后即为B公司办理房屋转让手续。B公司应给予积极配合。如因B公司原因造成无法顺利履行房屋转让手续，B公司应赔偿A公司相应损失。如因A公司原因无法办妥房屋转让手续，A公司应退还B公司预付款外，还应按银行活期存款利率支付预付款利息。原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，B公司与A公司签订的《房屋转让合同意向书》时，系争房屋的土地权属登记在施甲名下，而施甲已过世。B公司应对A公司提供的《房屋动迁置换协议》，负谨慎注意义务，应当审核施乙、施丙是否有权处分系争房屋；同时《房屋转让合同意向书》约定了A公司无法办妥房屋转让手续的责任，故B公司对无法办妥系争房屋房地产权证应有预见。B公司在明知取得房屋产权存在风险的情况下，仍签订《房屋转让合同意向书》，并主张其是合同的善意相对人的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。原审法院认为B公司系善意受让人，本院不予认同。《房屋转让合同意向书》仅约定了B公司与A公司关于系争房屋转让的权利、义务关系，B公司欲取得系争房屋，须办理不动产变更、转让的登记手续。B公司在原审法院释明后，愿意承担可能无法办妥房产权证的法律风险，系依法处分自己的权利。A公司如无权处分系争房屋，《房屋转让合同意向书》系效力待定。鉴于B公司自1999年9月后实际使用系争房屋用于经营至今，施甲的其他继承人在明知他人占有房屋的情况下未提起诉讼，A公司亦未提供有效证据证明施甲的其他继承人就系争房屋的权属提出权利主张，故不能确认A公司无权处分系争房屋。A公司以未经施甲的其他继承人书面同意，其未取得系争房屋的权属证书为由，要求确认《房屋转让合同意向书》无效，本院不予支持。A公司要求B公司返还系争房屋的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元，由上诉人上海A文化旅游开发管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一一年三月一日
书 记 员 朱丹丹