房屋买卖合同纠纷中关于承重墙是否能拆除的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第13号
上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某。
上诉人(原审原告、反诉被告)倪甲。
上诉人(原审原告、反诉被告)倪乙。
被上诉人(原审被告、反诉原告)刘某。
原审第三人上海A房地产经纪有限公司。
法定代表人胡某某，职务总经理。
上诉人陈某某、倪甲、倪乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人倪甲、陈某某及陈某某、倪甲、倪乙的共同委托代理人张生跃；被上诉人刘某的委托代理人苏南、程某某到庭参加诉讼，原审第三人上海A房地产经纪有限公司(以下简称A公司)经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月7日，陈某某、倪甲、倪乙与A公司签订《购买居间协议书》，明确陈某某、倪甲、倪乙委托A公司购买系争的上海市闸北区延长中路800弄某号101室房屋，房价款为人民币(以下币种均为人民币)138万元。陈某某、倪甲、倪乙于签订委托协议当日支付A公司意向金1万元。陈某某、倪甲、倪乙与刘某签订买卖合同之日支付中介服务费1万元。同日，陈某某、倪甲、倪乙在《佣金确认书》签名，明确陈某某、倪甲、倪乙购买系争房屋，成交金额137.8万元，佣金1万元，支付日期为交易中心办理过户手续时付清。2009年4月7日，经A公司居间服务后，陈某某、倪甲、倪乙与刘某就上址房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘某将其名下的系争房屋以总价137.8万元出售给陈某某、倪甲、倪乙。双方同意于2009年5月31日前腾出该房屋并通知陈某某、倪甲、倪乙进行验收交接。2009年4月30日前共同向房地产交易中申请办理转让过户手续。陈某某、倪甲、倪乙未按合同的约定期限付款，每逾期一日，陈某某、倪甲、倪乙应按逾期未付款的0.02%向刘某支付违约金，合同继续履行。刘某未按约定交接该房屋的，每逾期一日，应按已收款的0.02%向陈某某、倪甲、倪乙支付违约金，合同继续履行。合同的补充条款约定：1、刘某方承诺所售物业无产权争议及财产纠纷，并已征得共有人和同住人同意，否则由此导致陈某某、倪甲、倪乙方买卖合同目的无法实现的，刘某方按总价的10%向陈某某、倪甲、倪乙方承担赔偿责任。2、买卖双方由代理人签字的，应确保已得到授权，未得到授权且事后没有得到权利人追认的，该代理人应按本合同约定承担缔约过错责任，并赔偿居间方的佣金损失。3、交易过程中产生的各项税、费，由陈某某、倪甲、倪乙与刘某双方按国家规定各自承担相应的部分。4、刘某方应于交房前迁出物业内所有户口，逾期，刘某方按每日伍拾元向陈某某、倪甲、倪乙方承担赔偿责任，直至户口迁清之日止。5、维修基金、煤气产权、有线电视使用权、电表无偿赠送，刘某方应保持室内现有装修不变。6、陈某某、倪甲、倪乙方申请办理贷款108万元，费用自理，若贷款申请额度不足，则陈某某、倪甲、倪乙应于交易过户当日用现金补足付与刘某方，双方约定银行放款至刘某账户。7、自签订本合同之日起，若买卖双方中的任一方违约，导致合同被解除或无法履行的，违约方除承担总价10%违约责任的同时，另需赔偿居间方总价2%的佣金损失。8、陈某某、倪甲、倪乙方付款方式：2009年4月7日支付定金5万元。2009年4月18日前支付23万元。贷款支付108万元(以银行放款日为准)，陈某某、倪甲、倪乙方产证办出且银行放贷到刘某方账户后7日内，刘某方交房，双方办理物业交割当日，陈某某、倪甲、倪乙方支付18,000元。9、以上内容若与正文条款不一致处，则以本补充条款为准。合同签订后，刘某的代理人收取陈某某、倪甲、倪乙支付的定金5万元。此后，陈某某、倪甲、倪乙对该房屋实地查看后得知，该房屋内的承重墙不能拆除，陈某某、倪甲、倪乙表示不再购买该房屋，提出解除双方签订的买卖合同，并要求刘某退还收取的5万元定金。刘某表示同意解除合同，但不同意退还5万元定金，并认为是陈某某、倪甲、倪乙违约在先。为此，陈某某、倪甲、倪乙曾多次到系争房屋，向刘某催讨定金。刘某曾两次向公安110报警。2009年11月陈某某、倪甲、倪乙诉至原审法院，请求判令刘某继续履行双方签订的房屋买卖合同，将上海市闸北区延长中路800弄某号101室房屋的产权过户至陈某某、倪甲、倪乙名下。本案诉讼费用由刘某负担。刘某则提出反诉：要求判令解除双方所签订的房地产买卖合同，要求判令陈某某、倪甲、倪乙向其支付违约金87,800元，并承担本案反诉费用。
A公司出具的书面证明称：关于闸北区延长中路800弄某号101室房屋买卖经我公司居间经过如下：2009年4月7日，双方签订房屋买卖合同，4月8日买家陈某某打电话给我公司说因为房屋承重墙不能拆除，所以不愿购买房屋，要求卖家退还5万元定金。4月11日左右，买家陈某某和卖家儿子的女友程某某上门，双方愿意解除合同，但是就定金是否归还没有达成一致。因为应当支付首付款23万元时间已过，4月24日左右的晚上，我公司组织买卖双方开协调会，买家是陈某某和倪甲到场，卖方由其子童某某和程某某到场。我公司提议合同解除，房屋另卖他人，买卖双方对此均表同意，但是对于5万元定金是否归还和由谁来承担中介佣金争吵不休。我公司此后再未组织任何协调会，买方也没有要求我公司联系贷款银行。特此证明，上海A房地产经纪有限公司。而陈某某、倪甲、倪乙提交的由A公司工作人员陈惟青书写的书面证明明确：关于闸北区延长中路800弄某号101室房屋买卖事宜买家陈某某在2009年5月31日到本公司与房东方刘某见面商谈付款事宜，并要求付款，房东方刘某不肯收取买家陈某某的房款，并要求买家上诉，并同意买家在2009年5月31号以后不再支付逾期的违约金。见证人：陈惟青。
陈某某、倪甲、倪乙对刘某提交的报警记录摘抄无异议。该记录表明，2009年4月16日21时40分，刘某代理人程某某打110报警称，房屋买卖纠纷，影响他人休息，报警地址为延长中路800弄某号101室。2009年5月31日13时，刘某代理人程某某打110报警称延长中路800弄某号101室，有人上门闹事，房屋买卖纠纷。刘某称，2009年4月16日，陈某某、倪甲、倪乙来到系争房屋，向刘某讨要已支付的5万元定金，刘某不同意返还，双方产生纠纷。而陈某某、倪甲、倪乙则称，其并未表示不再购买该房，也未同意解除合同，到刘某处是要求刘某履行合同。而2009年5月31日，陈某某、倪甲、倪乙则是到刘某处要求向刘某支付首期房款，刘某不同意收款，故发生纠纷。
原审法院审理中，刘某不同意陈某某、倪甲、倪乙的诉讼请求，认为双方合同签订后，刘某确收取陈某某、倪甲、倪乙支付的5万元定金，但此后是陈某某、倪甲、倪乙认为由于该房屋的承重墙不能拆除而提出不再购买该房屋，为此A公司中介公司也组织双方进行协调，并且双方对解除合同已达成一致，仅因为刘某不同意退还定金而产生矛盾未能完全解决。现刘某同意将收取的5万元定金退还给陈某某、倪甲、倪乙，不再要求陈某某、倪甲、倪乙给付违约金，但坚持要求解除双方之间的买卖合同或者判令双方所签订的买卖合同终止履行。陈某某、倪甲、倪乙则认为，双方在签订合同时刘某承诺该房屋的承重墙是可以拆除的，陈某某、倪甲、倪乙实地看房后得知不能拆除该房屋内的承重墙，为此双方确发生纠纷。但陈某某、倪甲、倪乙并没有表示不再购买该房屋，也没有同意解除合同。此后A公司也组织双方进行协商，但也仅是对该房屋的承重墙是否可以拆除的问题进行调解。双方并没有就所签订买卖合同的解除达成一致协议，故坚持诉讼请求，并请求驳回刘某的反诉请求。
原审法院认为，陈某某、倪甲、倪乙与刘某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反有关法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。陈某某、倪甲、倪乙与刘某均应当按约定行使权利，履行义务。双方签订合同后，刘某收取陈某某、倪甲、倪乙支付的定金5万元，但双方在对系争房屋实地查看时，为系争房屋内的承重墙是否可以拆除产生矛盾。此后，经A公司协调，虽然刘某仍不同意退还已收取的5万元定金，但双方就所签订的买卖合同，均已经同意解除。而此后2009年5月31日，刘某拒绝陈某某、倪甲、倪乙就要求继续支付房款事宜进行协商，属事出有因。期间，陈某某、倪甲、倪乙于2009年4月16日到系争房屋处与刘某发生纠纷，是刘某不同意退还已收取的5万元定金所致，而并非陈某某、倪甲、倪乙所称是与刘某讨论房屋买卖及承重墙拆除的问题。因为双方在合同中约定，陈某某、倪甲、倪乙于2007年4月7日支付定金5万元后，第一笔首付款支付的时间为2009年4月18日前。陈某某、倪甲、倪乙发现该房屋的承重墙不能拆除后，即已经表示不再购买该房屋。陈某某、倪甲、倪乙所称2009年4月16日前往刘某处是要求刘某继续履行合同而发生纠纷，有悖常理。2009年4月24日，在A公司主持的协商中，双方对合同的解除也并无异议。陈某某、倪甲、倪乙在双方之间就房屋买卖合同的解除已达成一致情况下，仍要求刘某继续履行买卖合同，并要求将系争房屋过户给陈某某、倪甲、倪乙的诉讼请求，无法律依据，原审法院难以支持。现刘某同意退还已收取的定金5万元，并不再向陈某某、倪甲、倪乙主张违约金，是其真实意思表示，与法不悖，可以准许。
原审法院审理后作出判决如下：一、陈某某、倪甲、倪乙要求继续履行合同，将上海市闸北区延长中路800弄某号101室房屋产权过户至陈某某、倪甲、倪乙名下的诉讼请求，不予支持；二、陈某某、倪甲、倪乙与刘某于2009年4月7日就上海市闸北区延长中路800弄某号101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》终止履行；三、刘某于判决生效之日起十日内，退还陈某某、倪甲、倪乙定金5万元；四、刘某的其余反诉请求，不予支持。
陈某某、倪甲、倪乙不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一、2009年4月7日其与刘某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效且双方均未同意解除。第二、其于2009年4月16日前往刘某的住处不单是为了付款，也为了向刘某索要可以拆除系争房屋内承重墙证明，故其不同意原审法院的判决，要求继续履行合同。
被上诉人刘某则辩称：双方在签订了系争房屋的买卖合同后陈某某、倪甲、倪乙又反悔，于2009年4月16日晚前往其住所要求返还定金，亦未按约定支付首付款，此后在中介协调下双方已就合同的解除达成一致，现其亦同意返还陈某某、倪甲、倪乙支付的全额定金，但不同意陈某某、倪甲、倪乙的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
审理中，陈某某、倪甲、倪乙表示：双方在签订系争房屋的买卖合同后，购房定金4万元其交付于A公司，连同先前交付A公司的1万元意向金，一共支付了5万元定金。此后其又到系争房屋内再次查看，得知承重墙不能拆除后，感觉受到欺骗，但并未表示不买系争房屋，2009年4月11日，为承重墙是否能够拆除之事，双方到中介公司进行调解。由于在等刘某向其提供可拆除承重墙的证明，故未在2009年4月18日支付首付款。刘某则表示：2009年4月11日陈某某、倪甲、倪乙曾表示若承重墙不能拆除，则其将不再购买系争房屋，而其从未承诺过系争房屋的承重墙可以拆除。
本院认为：根据双方当事人的上述陈述，刘某与陈某某、倪甲、倪乙的争议起源于系争房屋内的承重墙是否可以拆除的问题。鉴于系争房屋位于底层，具有普通常识的公民应当知道承重墙不允许拆除，作为具有完全民事行为能力的公民，陈某某、倪甲、倪乙对于底层房屋内承重墙可以拆除的承诺本不应轻信。审理中，陈某某、倪甲、倪乙主张因刘某曾承诺系争房屋内的承重墙可以拆除其才同意购买系争房屋，事后发现系刘某对其误导，继而双方产生争议，故对于刘某曾经承诺系争房屋内承重墙可以拆除的相关事实应当由陈某某、倪甲、倪乙承担举证责任，但陈某某、倪甲、倪乙并未能提供证据，故本院对此不予认定。鉴于陈某某、倪甲、倪乙不能证明刘某曾承诺系争房屋内承重墙可以拆除的事实存在，故应当认定陈某某、倪甲、倪乙所称其未在约定日期内支付首付款的原因是在等待刘某向其出具承重墙可以拆除的证明一节，与事实不符。此外，原审法院审理中，陈某某、倪甲、倪乙对于刘某提供的报警记录并无异议，根据该记录反映，陈某某等曾于2009年4月16日晚21时40分为房屋买卖在系争房屋处与刘某发生纠纷。由于此时双方约定支付首付款的期限尚未届满，而陈某某、倪甲、倪乙亦未能提供任何证据证明刘某曾承诺系争房屋内的承重墙可以拆除，故对于陈某某、倪甲、倪乙称当晚其至系争房屋处是为了履行合同和向刘某索取允许拆除承重墙证明的意见，本院不予采纳。根据A公司关于2009年4月8日陈某某已要求刘某退还5万元定金及同年4月11日双方均愿意解除合同的陈述，结合陈某某、倪甲、倪乙在约定的日期内并未向刘某或A公司支付首付款的事实，应当认定2009年4月16日晚陈某某、倪甲、倪乙到系争房屋的目的是索回已付定金。鉴于陈某某、倪甲、倪乙已向刘某作出了解除合同的意思表示而刘某对此无异议且在审理中已同意向陈某某、倪甲、倪乙全额返还定金，故原审法院据此判决驳回了陈某某、倪甲、倪乙要求刘某继续履行合同的请求正确。陈某某、倪甲、倪乙的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,066元，由上诉人陈某某、倪甲、倪乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 姚 跃
代理审判员 刘文娟
二○一一年二月二十四日
书 记 员 唐敏杰