房屋买卖合同纠纷中关于挂牌销售的违约责任承担一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第348号
上诉人(原审原告)郑某。
被上诉人(原审被告)张某。
被上诉人(原审被告)许甲。
上诉人郑某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第3246号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人郑某及其委托代理人任济舟，被上诉人张某、许甲的委托代理人许乙、肖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，经上海家太房地产经纪有限公司(以下简称家太公司)居间介绍，郑某与张某、许甲于2010年7月20日签订《委托购买意向书》一份，郑某以人民币(以下币种均为人民币)1,730,000元的价格购买张某、许甲所有的本市北京西路1312弄某号404室房屋，建筑面积45.5平方米。当天，郑某支付定金10,000元。7月28日，郑某又支付定金90,000元。2010年8月6日，郑某(乙方)与张某、许甲(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价款1,730,000元，甲方同意于2010年9月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认在2010年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；逾期超过10日后乙方仍未付款的，除应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述合同附件三“付款协议”还约定：甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,200,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)；若乙方的贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后三日内，双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署“房地产交接书”确认无误后，由乙方直接转付甲方尾款10,000元。签订合同当天，郑某支付给张某、许甲首期房价款420,000元以及郑某承担的中介费8,000元。此后，由于郑某的贷款申请没有获得通过，双方未能按约在2010年9月15日之前办理产权过户手续。2010年9月28日，张某、许甲致函要求郑某继续履行房屋买卖合同，郑某答复由于其已于9月21日与原工作单位协议解除了劳动合同，故没有能力继续履行买卖合同。双方协商未果，张某、许甲于2010年10月15日书面通知郑某解除房屋买卖合同，并要求郑某承担1,200,000元的利息损失、总房价款20%的赔偿金以及中介费，余款同意退还给郑某。因郑某不同意张某、许甲的要求，故诉讼至原审法院要求判决：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、张某、许甲返还528,000元并支付利息(自2010年10月15日起按照银行同期存款利率计算至判决生效之日)。
原审法院又查，张某、许甲曾于2010年7月20日签订《佣金确认书》，确认应支付家太公司中介佣金16,000元，该笔佣金目前尚未实际支付。另张某、许甲为本次诉讼聘请律师支付律师费15,000元。
原审审理中，双方一致确认以下两节事实：1、《上海市房地产买卖合同》于2010年10月15日解除；2、郑某在签订买卖合同当天支付的中介费8,000元是郑某支付给家太公司的，张某、许甲系为家太公司代保管该笔中介费。
原审法院归纳双方的争议焦点：1、郑某的行为是否构成违约？2、总房价款20%的赔偿金约定是否过高？
郑某认为，其在上海以外已有两套房产，且在上海纳税时间未满一年，因此，2010年9月无条件暂停发放第三套房贷的新政出台后，导致郑某无法申请到贷款。并且，郑某又与单位解除了劳动合同，无力以现金方式支付剩余房价款。上述事项都是郑某在签订合同时所无法预见的，符合合同法的情势变更原则，不构成违约。并且，张某、许甲在没有与郑某解除合同的情况下又委托其他中介继续出售系争房屋，价格高于1,730,000元。中介费虽有约定，但张某、许甲并未实际支付，张某、许甲聘请律师也不是法律规定的。因此，总房价款20%的赔偿金标准显属过高，请求法院以张某、许甲的实际损失为基础予以减少。
张某、许甲认为，郑某是否符合贷款条件以及能贷到几成是其自己的问题，与张某、许甲无关。即使郑某贷款碰到问题，也应当根据合同约定以现金补足。在与郑某签订合同后，张某、许甲并未委托其他中介出售系争房屋，也未在网上挂牌。系争房屋至今仍在，如郑某能以现金支付剩余购房款，张某、许甲愿意按原合同继续履行。郑某则明确表示不再继续履行房屋买卖合同。鉴于此，张某、许甲要求郑某承担违约责任，并表示考虑到郑某的实际情况，赔偿金自愿下调为总房价款的15%。
原审法院认为，郑某与张某、许甲签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。房屋买卖由于标的额大、市场风险高等因素，属于重大民事法律行为。本案中，郑某作为购买方在签订买卖合同之前应当对自身的履约能力，包括贷款条件以及政策调控风险等进行充分的了解和分析，从而慎重作出购买与否的决定。从双方所签合同的附件三来看，双方在签订合同前已对郑某的贷款风险有了充分的预见，因此作出了贷款未经审核通过或未全额审核通过的，郑某应当以现金方式补足的约定。差别化信贷的房产新政早在2010年4月中旬出台，楼市二次调控政策是在2010年9月29日出台。因此，在双方合同履行期间并没有调控政策出台，至于郑某的工作调动则更属于郑某的私人问题。郑某以楼市政策调控以及工作变化构成情势变更，作为不能继续履行合同的辩解理由，依据不足，不予采纳。因此，郑某在贷款遭拒后未能以现金方式将剩余房价款支付给张某、许甲以使合同得以继续履行，已经构成违约。张某、许甲在书面催促郑某继续履行未果后，行使单方解除权，符合合同约定。双方一致确认《上海市房地产买卖合同》于通知到达郑某之日，即2010年10月15日起解除，予以准许。双方在合同中关于总房价款20%赔偿金的约定，是针对一方违约导致对方行使合同解除权以后，违约方应当承担的违约责任。对于因违约所造成的实际损失，应当由请求减额的债务人即郑某负举证责任。郑某提供的搜房网上二手房信息反映的只是二手房的挂牌价而非成交价，不能证明房产市场处于上升趋势。相反，随着中央的二次调控政策出台，上海随即于10月7日发布包括限购令在内的实施细则，即“沪十二条”。自此，上海二手房市场开始下滑，特别是中心城区的二手房成交越发低迷。更为重要的是，违约金既具有赔偿性又有惩罚性。总房价款20%的违约金并未过分高于造成的损失，郑某要求调整违约金，不予采信。张某、许甲自愿将违约金标准降低为总房价款的15%，与法无悖，予以准许。基于双方一致确认8,000元系张某、许甲代家太公司保管的中介费，故郑某无权要求返还。郑某已经支付的528,000元扣除违约金259,500元以及中介费8,000元，张某、许甲应当立即退还郑某260,500元，并支付合同解除后仍占有该款期间的利息，从合同解除后的第8天开始计算。原审法院据此判决：一、郑某与张某、许甲签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年10月15日起解除；二、张某、许甲于判决生效之日起十日内退还郑某购房款260,500元；三、张某、许甲于判决生效之日起十日内支付郑某260,500元的利息，自2010年10月23日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算。
原审法院判决后，上诉人郑某不服，向本院提起上诉称：其未能完全履行合同是由客观情况造成的，上诉人两次申请银行贷款，但未获批准，且上诉人失去工作后，无力一次性支付剩余房款，故上诉人不存在恶意违约的情形，上诉人承担的违约金应是补偿性的，而非惩罚性。合同约定的总房价20%的费用针对的是赔偿金，而非违约金，原审法院以总房价15%的标准确定违约金没有合同依据。根据上诉人在原审中提供的国家统计局2010年12月份的统计数据，上海市二手房的价格在继续上涨，原审判决以二手房成交低迷为由认定被上诉人的实际损失亦缺乏事实依据。由于被上诉人未能及时提出解约，且拒绝委托原中介公司继续挂牌出售房屋，致损失扩大，其应自行承担。原审判决认定事实不清，适用法律错误。故上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人张某、许甲答辩称：根据房屋买卖合同的约定，双方应于2010年9月15日至交易中心办理相关手续，上诉人在无法获取贷款的情况下，也应与送件当日补足差额。上诉人与用工单位解除劳动关系、政府的调控政策均是在2010年9月15日之后，上诉人不应以此作为其拒绝履行合同的理由，故上诉人应承担违约责任。被上诉人以1,550,000元左右的价格将其涉案房屋挂牌销售已多月，至今未能成交，上诉人的违约行为给被上诉人造成了重大经济损失。故被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，被上诉人于2010年10月15日书面通知上诉人解除房屋买卖合同，并要求上诉人按每日万分之五的标准支付尚欠房款1,200,000元的违约金、总房价款20%的赔偿金以及中介费，余款同意退还给上诉人。
原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同对房款支付方式及期限作出明确约定，上诉人未能履行其主要合同义务，已构成违约，被上诉人有权按照合同约定及法律规定行使解除权，并追究相应的违约责任。房屋买卖合同约定上诉人逾期付款超过10日后，除应向被上诉人支付10日的违约金外，还应按总房价款的20%承担赔偿责任。总房价的20%系双方就一方违约后的赔偿费用所作事先约定，只要一方当事人的违约行为导致合同解除，相对方即有权依此标准向对方主张赔偿。上诉人主张该约定系赔偿金而非违约金，不同意按该标准承担违约责任没有依据，本院不予采纳。鉴于被上诉人在原审审理中明确表示愿意继续按原合同与上诉人进行交易，且被上诉人以低于原合同约定房价近200,000元的价格挂牌出售涉案房屋却至今未能成交的事实，原审法院认定总房价款20%的标准并未过分高于被上诉人的实际损失并无不当，原审法院所作判决可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,080元，由上诉人郑某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年二月二十二日
书 记 员 陈 洁