房屋买卖合同纠纷中关于公有住房居住人的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第33号
上诉人(原审被告)钱甲。
上诉人(原审被告)上海A(集团)有限公司。
法定代表人史某某，董事长。
上诉人(原审被告)上海A(集团)大楼物业管理有限公司。
法定代表人沈某某，总经理。
被上诉人(原审原告)钱乙。
被上诉人(原审原告)钱丙。
上诉人钱甲、上海A(集团)有限公司(以下简称A集团公司)、上海A(集团)大楼物业管理有限公司(以下简称A物业公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，钱乙与张某某(2010年5月死亡)系夫妻。钱甲、钱丙系钱乙与张某某之子。本市西宝兴路某号房屋(以下简称西宝兴路房屋)由钱乙单位分配，承租人为钱甲，该房屋于1994年动迁，分得系争的上海市宝山区通河二村某号1201室房屋，安置人口为钱乙、张某某、钱甲、钱丙四人，承租人为钱甲。动迁后，钱乙、张某某、钱甲居住在系争房屋内，张某某、钱甲、钱丙的户口迁入该房屋。钱丙、张某某又分别于1995年12月、1996年12月将户籍迁出了系争房屋。2009年3月25日，钱甲向A物业公司提交《职工家庭购买公有住房协议书》，该协议书落款处承租人或受配人只有钱甲一人签字。2009年4月7日，钱甲(乙方)与A集团公司(甲方)的代理人A物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方购买甲方位于宝山区通河二村某号1201室公房，该房屋建筑面积70.04平方米；乙方支付实际房价款人民币(以下币种均为人民币)20,381元，房屋首期维修基金1,261元，共计21,642元。嗣后，钱甲经登记成为系争房屋房地产权利人。
2010年9月，钱乙、钱丙诉至法院，请求确认钱甲与A集团公司、A物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效，该房屋恢复至钱甲承租状态。
原审法院经审理后认为，钱乙、钱丙是系争房屋的动迁安置对象，对系争房屋享有权利。钱甲未经钱乙、钱丙同意，擅自购买系争房屋产权，并将该房屋房地产权利登记为钱甲，侵害了钱乙、钱丙的合法权益。钱乙、钱丙要求确认《上海市公有住房出售合同》无效，符合法律规定，法院予以准许。鉴于合同无效，A集团公司应将房款及房屋首期维修基金共计21,642元返还给钱甲，钱甲将系争房屋房地产权利返还给A集团公司。
原审法院据此作出判决：一、钱甲与上海A(集团)有限公司于2009年4月7日就上海市宝山区通河二村某号1201室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、钱甲于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区通河二村某号1201室房屋房地产权利返还给上海A(集团)有限公司；三、上海A(集团)大楼物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，将上海市宝山区通河二村某号1201室房屋恢复至钱甲承租状态；四、上海A(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内，返还钱甲21,642元。
原审判决后，上诉人钱甲、A集团公司、A物业公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回钱乙、钱丙在原审中的诉请。理由：1、钱甲为系争房屋的承租人，其支付了转让款21,642元后，依法取得了该房屋的产权。钱乙、钱丙既不是该房屋的所有权人，也不是该房屋的共有人，无权主张该房屋的权利。2、原审法院以民事诉讼程序变更、撤销房地产行政主管部门对系争房屋的确权行为错误。3、系争房屋的购买应以户籍在该房屋内为准，钱乙、钱丙户籍已迁出，且他处有房，不是系争房屋的同住人。
被上诉人钱乙、钱丙答辩称：1、西宝兴路房屋原为钱乙单位增配，后该房屋被动迁，其均作为被安置对象，且钱乙夫妇还出资购买了9个平方米的面积，对系争房屋有合法权利。钱甲、A集团公司、A物业公司买卖系争房屋应征得其书面同意，否则该买卖行为无效。2、行政机关的房产登记册合法有效，但钱甲取得登记的行为违反法律规定，故其提出民事诉讼符合法律规定。3、钱丙通过市场购买他处房屋承租权及此后购买该房屋产权，与本案无关，并不影响其享有系争公有房屋的权利。钱乙的户籍虽在其女儿购买的本市市光一村30号603室房屋(以下简称市光路房屋)内，但钱乙他处并无住房，且一直居住于系争房屋内。
本院经审理查明，原审查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，钱甲申请调查令，请求向上海市虹口区房地产交易中心调查本市场中路803弄某号605室房屋(以下简称场中路房屋)的交易内档。经调查2005年1月21日，上海虹房(集团)有限公司与钱丙签订《上海市公有住房出售合同》，以及2009年7月11日，钱丙将该房屋出售予陈某某。钱甲提供上述证据欲证明：钱丙他处有售后公房。
钱甲另提供了市光路房屋状况及产权人信息。钱甲提供该证据欲证明：钱乙户籍在该房屋内，该房屋也是售后公房。
钱乙、钱丙对钱甲提供的上述证据发表如下质证意见：真实性无异议，但与本案无关。系争房屋是西宝兴路房屋拆迁后安置所得，配房人口是4人，均是该房屋原始取得的权利人。而场中路房屋是钱丙于2000年通过中介以市场价购买的使用权房屋，后又购买了该房屋的产权。2009年7月，钱丙将该房屋出售。另市光路房屋的权利人是案外人，并不能以此排除钱乙对系争房屋的权利。
A集团公司、A物业公司对钱甲提供的上述证据发表如下质证意见：真实性无异议。其认为使用权房是不能买卖的，只能通过差价换房或动迁分配的方式，故对钱丙取得场中路房屋的形式有异议。另系争房屋不是新配房屋，根据1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答中关于同住人的含义，其与钱甲签订的房屋买卖合同应是有效的。
本院认为，系争的上海市宝山区通河二村某号1201室房屋系由钱乙单位分配的西宝兴路房屋动迁后安置取得。钱乙、钱丙与钱甲等均系该房屋的安置人口，依法对该房屋享有居住使用权。钱甲、A集团公司、A物业公司上诉以钱甲为系争房屋的承租人，且支付了转让款后取得了该房屋的产权，钱乙、钱丙户籍已迁出，且他处有房，不是系争房屋的同住人，无权主张该房屋的权利；以及原审法院以民事诉讼程序审理不当等为由，请求驳回钱乙、钱丙在原审中的诉请。然根据查明的事实：钱乙的户籍虽不在该房屋内，但钱甲对于钱乙在动迁后实际居住于该房屋内并无异议。而钱丙户籍虽曾迁入系争房屋后又迁出，并在他处购买了场中路房屋，但场中路房屋并非是通过福利分配等方式取得，故上述情况并不能够影响其对于系争房屋的权利。基于此，钱甲、A集团公司、A物业公司就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》前，应由该房屋中的受配人协商一致。现钱甲未与钱乙、钱丙协商一致，即购买该房屋产权，并将产权人登记为其一人。原审法院据此认定钱甲、A集团公司、A物业公司之间签订的《上海市公有住房出售合同》无效并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币437元，由上诉人钱甲、上海A(集团)有限公司、上海A(集团)大楼物业管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 葛 珉
代理审判员 姚 跃
二○一一年二月十六日
书 记 员 彭奕佳