房屋买卖合同纠纷中关于合同主体的认定以及法定代理人权限一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第138号
上诉人(原审原告)范某某。
上诉人(原审原告)苏甲。
法定代理人范某某(苏甲之父)。
被上诉人(原审被告)曹某某。
被上诉人(原审被告)苏乙。
上诉人范某某、苏甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范某某、苏甲的委托代理人张文杰，被上诉人曹某某的委托代理人李群彪到庭参加诉讼，被上诉人苏乙经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1995年6月15日，范某某与苏乙登记结婚，婚后生育一女苏甲，并共同居住于苏乙父母位于宝山区罗店镇繁荣村马家宅某号的房屋内，之后因购买了宝山区友谊路1999弄某号301室房屋，故搬离了老房。2003年，马家宅的老房被拆迁，安置取得两套房屋，其中一套登记为苏乙的父亲与苏甲共有，并由苏乙父母居住，另一套即位于上海市宝山区集贤路500弄某号201室房屋(以下简称系争房屋)，于2007年2月17日登记为苏乙、苏甲共同共有，产证上注明配套商品房，自2007年1月29日起五年内不得转让、出租。该房取得后空关。2007年7月28日，甲方苏乙、乙方曹某某签订《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将系争房屋(建筑面积126.62平方米)以总价人民币454,500元(以下币种均为人民币)出售给乙方，该房为动迁房。乙方在2007年7月28日付10万元，在2007年8月3日付352,500元，在产证过户后付余款2,000元。交房日期为2007年8月3日。由于国家政策的限定产证上虽然是甲方名字，但房屋的实际产权已归乙方所有，乙方在房屋中所产生的一切费用应由乙方承担。甲方应配合乙方在国家条件允许情况下，三个月之内无条件的协助乙方办理房产过户手续。今后不论房价涨跌，甲乙双方应遵照此协议执行。甲乙双方在签订协议后，不得以任何理由违约，一旦违约，违约方付违约金15万元。乙方如已装潢，甲方应按每平方米1,000元补贴乙方并退还房款。过户一切费用及甲方个调税均由乙方承担。协议签订后，曹某某按约支付了房款452,500元，苏乙也按约向曹某某交房，房屋由曹某某儿子、媳妇居住至今。后范某某、苏甲以苏乙未经范某某同意擅自处分夫妻共同财产，且侵害到未成年人苏甲的合法权益为由起诉至原审法院，要求确认系争房屋转让协议书无效，曹某某向范某某、苏甲、苏乙返还系争房屋。
原审法院审理过程中，曹某某申请证人苏丙出庭作证。苏丙作证称，其系上海洁欢房地产经纪事务所的工作人员，2007年5、6月份，苏乙的父亲到该公司挂牌出售系争房屋，曹某某看到该房源信息后表示有购买意向，故证人带曹某某至房屋看过两次，房屋是空关的。双方为买卖细则在中介公司协商过两次，并签订了转让协议书，曹某某按约支付了房款，苏乙也按约交房。在整个磋商、签订协议及收取房款过程中，苏乙的丈夫范某某均在场的，夫妻两人收取房款后还表示高兴，因为可以投入股市赢利。曹某某认可证人证言的真实性和客观性。范某某、苏甲表示，证人与曹某某有利害关系，其陈述的事实无法确认，范某某从未参与房屋的买卖过程，从未见过证人，也未收取过房款。苏乙表示，对证人的身份表示认可，房屋是在证人公司处挂牌的，并在该公司签订协议、收取房款，但范某某从未参与买卖。
原审法院经审理后认为, 苏乙、曹某某一致确认，曹某某看到苏乙挂牌信息后，由中介方实地验看房屋两次，并就房屋买卖细节充分沟通后，双方签订了房屋转让协议，曹某某按约支付房款，苏乙按约交付房屋，故该协议应系买卖双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。苏乙系苏甲监护人，依法有权代理苏甲处分房屋、收取房款，其行为并未侵害苏甲的合法利益。故苏甲关于苏乙擅自处分苏甲合法权益的抗辩，缺乏事实和法律依据。证人作为买卖协议中介方的人员，为双方提供服务，证人证明了在系争房屋的买卖过程中，范某某均在场参与，进行磋商并收取房款。且系争房屋交付曹某某实际使用至今已超过三年，范某某对此明知但从未向曹某某提出过异议，故范某某就其对出售房屋不知晓也不同意的主张，显然不符合日常生活经验。范某某据此要求确认买卖协议无效，于法无据，难以准许。原审法院据此判决：范某某、苏甲要求确认曹某某、苏乙就系争房屋签订的《房屋转让协议书》无效、要求曹某某返还房屋的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人范某某、苏甲不服，向本院提起上诉，认为：1、苏乙与曹某某签订的《房屋转让协议书》上没有列明并签署苏甲的名字，其并非合同的主体，虽然苏乙具有法定代理权，但事实上并没有行使，该协议产生的后果不应由苏甲承担；2、即使苏乙的签名代表了其本人及苏甲，但由于其卖房的目的系投资股市，而非为维护苏甲作为未成年人的利益，故也应认定代理行为无效；3、系争房屋系范某某与苏乙的夫妻共同财产，苏乙与曹某某的买卖行为未经范某某允许，范某某并不知情；4、证人苏丙作为中介公司的工作人员，买卖协议效力直接关系其佣金的收取，故与其本案有利害关系，证言不足以采信；5、被上诉人曹某某作为买受人，在明知系争房屋产权人为苏乙、苏甲二人，且系争房屋属配套商品房，五年之内不得转让、出租的情况下，还与苏乙签订买卖协议，存在主观恶意。据此，请求撤销原判，改判支持上诉人原审时的诉讼请求。
被上诉人曹某某辩称：1、苏乙作为苏甲的法定代理人，有权代表苏甲处置房产；2、范某某作为苏乙的丈夫，在系争房屋出售至今的三年内从未提出异议，足以证明其对房屋买卖一事是明知的；3、证人在原审中发表的证言只是证据的一部分，并非全部定案依据；4、曹某某在签订合同的过程中已尽到应有的注意义务，并不存在恶意。认为原审认定事实无误，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人苏乙未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，范某某就房屋出售情况一节述称，苏乙出售房屋之前曾与自己商量，而未获同意，后苏乙瞒着自己将房屋出售，当时便与苏乙产生矛盾，但考虑到苏乙的行为系代表家庭的行为，也就没有再向曹某某主张。此节事实有庭审笔录为证。
本院认为，曹某某与苏乙就系争房屋签订的《房屋转让协议书》系双方于充分协商后，在平等自愿的情况下所签订，且之后双方亦依约履行了各自项下义务，故该份协议书系双方真实意思的表示。协议书中苏甲虽未被列名为出卖方，但苏乙自认被中介告知孩子不需签字，只要其签字即可，即表明其知自己的签名亦可代表苏甲，再结合苏乙具有系争房屋产权人之一及苏甲法定代理人的双重身份，故苏乙在协议书上签名的行为可视为代表其本人及苏甲而做出，苏甲亦为合同主体。苏乙作为苏甲的法定代理人，有权在不侵害苏甲权益的前提下代其处置财产。就本案而言，曹某某购买系争房屋时支付了相应的对价，现无证据表明该房价明显低于当时市场价，故苏甲的房屋所有权的财产价值利益并未受到损害，且苏甲现另有产权房屋居住，系争房屋的买卖也并未侵害苏甲的居住权，故苏乙行使法定代理权，代理苏甲处置系争房屋的行为有效，原审法院认定正确，本院予以支持。关于范某某提出其不知系争房屋被出售的问题，结合原审中证人证言及范某某本人在二审庭审中的陈述，本院有理由相信范某某对系争房屋的买卖系明知且未向曹某某提出异议。上诉人称证人苏丙与曹某某有利害关系，其证言不足以采信，曹某某签订合同时存在主观恶意，却未就此提供相应证据加以证明，故该意见本院不予采纳。苏乙在二审期间经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身民事诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,118元，由上诉人范某某、苏甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 刘建颖
代理审判员 李垚曜
二○一一年二月十六日
书 记 员 仇祉杰