房屋买卖合同纠纷中关于定金罚则的约定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2476号
上诉人(原审原告)吴某。
被上诉人(原审被告)曹某某。
被上诉人(原审被告)夏某某。
上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月14日，曹某某、夏某某作为出售方(甲方)，吴某作为买受方(乙方)，上海明明房产经纪有限公司江浦路店(以下简称明明房产)作为居间方(丙方)，签订《地产居间协议》，约定：乙方愿意委托丙方居间购买甲方的本市临平路133弄某号3703室房屋(以下简称系争房屋)；乙方为表示购买诚意，向甲方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)10万元；总房价为到手价320万元；甲方接受并签订本协议，则乙方同意意向金转为定金；双方同意于2010年5月15日前，签订《合同》。若乙方未能履约，则已付定金不予退还。若甲方未能履约，则应向乙方加倍返还定金；双方如各有违约，则赔偿对方10万元。同日，吴某和曹某某签订《买卖双方约定》，约定：卖方：曹某某自愿以320万元(到手价)卖给吴某瑞虹新城二期某号3703室；买方：吴某自愿以320万元(到手价)购买瑞虹新城二期某号3703室，双方交易过程中产生的所有费用，均由吴某本人承担；如违反约定，则赔偿对方10万元。协议签订当日吴某向曹某某、夏某某支付10万元，曹某某出具收据，该收据载明：今收到吴某10万元。2010年5月9日，吴某和曹某某、夏某某到居间方处签订买卖合同，因吴某称其贷款无法办出，故未签订买卖合同。2010年5月9日至2010年5月15日期间，吴某亦未表示其钱款问题已解决要求购房的意愿。2010年5月18日，曹某某、夏某某申请补发系争房屋的房地产权证，2010年6月25日，上海市虹口区房地产交易中心补发系争房屋的房地产权证。2010年8月，吴某诉至原审法院要求曹某某、夏某某返还10万元。
原审法院经审理后认为，双方签订的《地产居间协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在双方约定的5月9日签订买卖合同之日，因吴某称其贷款无法办出造成无法签订买卖合同，且在《地产居间协议》约定的签订买卖合同的截止日期前吴某亦未向曹某某、夏某某或居间方表明购房款问题已解决要求购房的意愿，故无法签订买卖合同的责任在于吴某。虽然在曹某某出具的收款收据中未写明该款为定金，但根据《地产居间协议》的约定吴某应支付意向金10万元，曹某某、夏某某在签订《地产居间协议》后，意向金转为定金，吴某于签订《地产居间协议》当日支付的10万元根据《地产居间协议》的约定已转为定金，故定金法律关系已经生效，违约方应当按照定金罚则承担违约责任，吴某作为违约方要求返还10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。至于吴某称其支付的10万元系预付款的意见，缺乏事实依据，法院不予采信。
原审法院据此作出判决：吴某要求曹某某、夏某某返还10万元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，吴某不服，向本院提起上诉称，原审部分事实查明不实，一、《地产居间协议》第一项上“向丙方支付意向金”中的“丙方”更改为“甲方”，但该处并未有双方签字确认；二、《地产居间协议》约定“甲方接受并签订本协议，则乙方同意意向金转为定金”存在遗漏，完整表述应为“甲方接受并签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方”。吴某另认为，其支付的10万元的性质为房屋预付款而非定金，因为构成买卖合同的主要条款例如房款支付、房屋交付等尚不明确，双方未就买卖合同条款达成一致；作为立约定金，10万元有违常理，通常情况下，一般为几千元或一至两万元。吴某另称，因贷款政策变化造成其贷款困难并不是可以预见、控制和避免的，从公平原则角度考虑，不应把政策变化完全归责于本方。因此请求撤销原判，支持其原审诉请。
被上诉人曹某某、夏某某辩称，该10万元根据《地产居间协议》约定属于定金性质，而非吴某所称预付款。房屋买卖合同最终未能签订的原因是由于吴某未能办理贷款而导致其无法支付房款，应由其承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，吴某在一审中陈述，(在三方商谈房屋买卖事宜时)其谈到过其肯定要贷款。曹某某、夏某某对此予以认可。
二审审理中，就是否愿意继续购买系争房屋的问题，吴某表示现在还是无法办理贷款，没有能力购买系争房屋。
本院认为，关于吴某所支付的10万元的性质，根据《地产居间协议》约定，该10万元自双方签订《地产居间协议》之日起即由意向金转为定金。至于是直接交付还是通过明明房产转交，并不影响及改变定金的性质，且其金额也未超过总房款320万元的20%，符合法律规定。吴某认为10万元系预付款的上诉理由，本院不予采纳。当事人在订立合同时应对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有较为充分的预见，尤其是承担付款义务的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。当国家对贷款政策进行调整时，吴某理应积极通过其他方式另行筹集房款，但其至二审审理时仍表示因不能办理贷款而无法购买系争房屋，故吴某应按定金罚则承担责任。综上，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 王 伟
代理审判员 徐 江
二○一一年二月二十一日
书 记 员 宋 睿