善意取得的构成要件关于是否以合理价格转让的民事判决书
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2564号
上诉人(原审原告)杨某某。
上诉人(原审原告)李甲。
被上诉人(原审被告)张甲。
被上诉人(原审被告)王某某。
被上诉人(原审被告)施甲。
上诉人杨某某、李甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，杨某某、李甲系母子关系。2007年4月24日，杨某某、李甲通过购买二手房，经核准登记为上海市宝山区新沪路475弄某号301室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2007年6月，李甲以虚假材料办理委托公证书，记载：李乙(应为李丙)、杨某某系夫妻，与儿子李甲共同拥有系争房屋，自愿将房屋予以出售，因委托人在外地工作，全权委托李甲为合法代理人，办理代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同等事宜。2008年2月3日，李甲擅自与张甲签订上海市房地产买卖合同，将系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)67万元出售给张甲。同年2月25日，张甲经核准登记为该房屋产权人，但该房屋仍旧由李甲居住。2009年10月15日，张甲与王某某、施甲签订上海市房地产买卖合同，约定由王某某、施甲以90万元购买系争房屋。同年11月11日，王某某、施甲经核准登记为系争房屋产权人。2010年1月起，王某某、施甲实际控制系争房屋。
2010年1月18日，杨某某向法院起诉，要求确认李甲与张甲就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。该案审理中，当事人均表示不要求对该合同无效的后果一并处理。上海市宝山区人民法院审理后，判决李甲与张甲于2008年2月3日签订的上海市房地产买卖合同无效。张甲对该判决提出上诉，上海市第二中级人民法院经审理后判决维持原判。2010年4月杨某某、李甲向法院提起本案诉讼，要求判令张甲与王某某、施甲就系争房屋签订的上海市房地产买卖无效，要求张甲、王某某、施甲返还房屋并赔偿李丙、李甲于2010年1月被赶出系争房屋后在外住宿所发生的住宿费664元。
原审审理中，各方主要争议在于王某某、施甲向张甲购房是否真实。施甲为证明其购房款的来源，提供其与妻子蒋某某在2009年8、9月间先后共从中国银行、建设银行取款57万元的凭证。王某某为证明其购房款的来源，提供其在2009年9、10月间从建设银行取款10多万元的取款记录。王某某为证明房款的实际支付情况，提供了张甲于2009年10月9日、10月13日、10月21日、10月28日出具的收条，载明收到王某某购房款共90万元，还提供了王某某于2009年10月23日在工商银行上海市国际机场支行向张甲转账支付38万元的凭证。张甲认为上述证据都是真实的，双方房屋买卖行为真实合法。杨某某、李甲认为上述证据不能证明王某某、施甲实际付款情况，该房屋买卖行为是虚假的，应认定无效。另外，关于房价问题，杨某某、李甲认为当时房价应为110万元，张甲与王某某、施甲之间买卖合同约定的房价明显过低。张甲、王某某、施甲则认为当时房价为90万元左右，不存在明显过低的情况。2010年3月12日，张甲在(2010)宝民三(民)初字第154号案件庭审中表示该房屋挂牌价格为96－98万元。
原审法院认为，本案纠纷中系争房屋经过先后两次买卖，李甲与张甲之间的第一次买卖已经被依法判定无效，故张甲非系争房屋合法权利人，其与王某某、施甲之间房屋买卖合同亦应无效。但是，根据物权法关于善意取得的相关规定，受让人符合下列情形的可以取得不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。杨某某、李甲虽然诉称王某某、施甲与张甲系恶意串通，办理虚假买卖手续，但并未提供充分证据予以证明。从王某某、施甲提供的银行取款凭证及收条、银行转账凭证等证据来看，基本能够证明其筹款、付款的行为。再从王某某、施甲的购房价格来看，90万元可能略低于当时市场价，但杨某某、李甲主张明显过低依据不足。另外，本案系争房屋已经登记为王某某、施甲所有，并由其实际控制。综上，王某某、施甲符合善意取得的相关规定，依法可以取得系争房屋所有权，杨某某、李甲要求返还房屋的请求不予支持。最后，杨某某、李甲还要求张甲、王某某、施甲共同赔偿房屋被王某某、施甲控制后李甲及其父亲在外住宿发生的住宿费损失664元，该主张法律依据不足，不予支持。原审法院据此判决：一、张甲与王某某、施甲就上海市宝山区新沪路475弄某号301室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、杨某某、李甲要求张甲、王某某、施甲返还房屋、赔偿住宿费损失等诉讼请求，不予支持。
原审判决后，杨某某、李甲不服，向本院提起上诉称：张甲无权处分系争房屋，且王某某、施甲取得系争房屋的价款明显偏低，不是善意取得。要求撤销原审判决第二项，改判由张甲返还杨某某、李甲购房款90万元。
被上诉人张甲答辩称：张甲取得系争房屋是善意的。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
被上诉人王某某、施甲答辩称：王某某、施甲向张甲购买系争房屋时并不知晓张甲与杨某某、李甲之间的纠纷。王某某、施甲支付了购房款，缴纳了税费，并占有了房屋，其权益应当受到法律保护。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2009年10月28日上海市地方税务局宝山区分局****了系争房屋的《销售不动产统一发票》，在该份发票上记载的系争房屋的销售金额为90万元。同日，上海市财政局契税缴款书(代完税证)记载系争房屋计税金额90万元。
本院认为，张甲与杨某某、李甲之间的房屋买卖合同经由法院生效判决认定为无效，张甲无权处分系争房屋。杨某某、李甲上诉提出张甲出售系争房屋时的市场价应为110万元，张甲以90万元出售，明显过低。但杨某某、李甲并未在原审法院指定的举证期限内提供系争房屋出售时市场价的相应证据，且在原审中也未申请对系争房屋的价格予以评估。而结合上海市地方税务局宝山区分局在****发票上记载的销售金额和上海市财政局契税缴款书上记载的系争房屋的计税金额，可以认定90万元并未过分低于当时的市场价。杨某某、李甲的上诉理由不成立，本院难以支持。综上，原审法院认定王某某、施甲善意取得系争房屋，符合法律规定，本院予以维持。但原审法院在认定王某某、施甲为善意取得的同时，判决王某某、施甲与张甲之间的房屋买卖合同无效不当，本院予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第489号民事判决第一项；
二、维持上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第489号民事判决第二项；
一审案件受理费人民币12,800元，由上诉人杨某某、李甲负担；二审案件受理费人民币12,800元，由上诉人杨某某、李甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王 伟
代理审判员 张 松
二○一一年二月十六日
书 记 员 唐敏杰