上海市二中院关于房屋拆迁补偿合同纠纷一案（涉及时效，主体，安置，赔偿等一系列问题）
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2369号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A建设公司。
法定代表人万某，总经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海B总公司。
法定代表人朱某，总经理。
原审被告上海市黄浦区市政建设有限公司。
法定代表人桂某某，总经理。
上诉人上海A建设公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2010年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人上海A建设公司的委托代理人方继良、被上诉人上海B总公司的委托代理人施雯娴、原审被告上海市黄浦区市政建设有限公司的委托代理人袁蓓珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1993年4月20日，为建设延安东路越江隧道复线和建造上海市统战系统办公楼，根据相关会议纪要精神和文件，上海市黄浦区市政建设有限公司(以下简称黄浦市建公司，甲方，原名上海市黄浦区市政建设公司)与上海市黄浦区服务公司新时代理发中心店(乙方)以及建设单位上海市统战系统办公楼筹建处三方签订《协议书》，协议约定：新新美发总店使用的公管房屋建筑面积100.18平方米、室内阁72平方米拆除后，建设单位同意在市统战大楼裙房建成后，安置给乙方裙房1－3层部位上述相似的建筑面积(产权归公)；甲方同意给乙方搬迁补偿费计人民币(以下币种均为人民币)308,000元(分期支付)待房屋搬清验收合格后即付第一次补偿费；裙房建成后，按国家规定公有房屋验收标准交付使用，乙方凭房屋调配单建户，交纳租金；有关房屋设施、配套、室内外装饰等事宜，均有建设单位与大楼管理处统一协调审批，乙方应按有关规定办理各种手续；本协议书如有未尽之处，双方将另行协商解决。
除了上述协议中确定给付的搬迁补偿费计308,000元外，上海A建设公司(以下简称工商房建公司)另自1996年4月起按每月24,498元的标准支付上海B总公司(以下简称B公司)网点补偿费，直至1999年12月止。
2001年1月10日，建设单位上海市统战系统办公楼筹建处初步划定新新美发总店回迁的部分部位(有图)：大楼一层朝南门厅西侧，建筑面积约52平方米、使用面积约36平方米，最终以丈量为准。
2001年12月28日，建设单位上海市统战系统办公楼筹建处再次划定原新新美发总店现为B公司的回迁部位：1)底层部位已划定，面积待房管部门丈量后确定(已有附图)；2)二楼北部(见附图)具体面积待丈量后测定，底层与二层总建筑面积100平方米；3)阁楼回迁安排在一夹层，面积待丈量后测定(一夹部位基本安排见附图)，不超过72平方米(建筑面积)。同日，B公司对上述划定作了确认。
2003年11月，工商联大厦建成后的权利人即工商房建公司将包括本案争议部位在内的裙房1－3层和夹层均予以了出租。
因建成后的工商联大厦裙楼系商场结构，不具备单独的有四至范围的单元，B公司曾要求工商房建公司调换其他房屋作为安置房，双方为此有过协商。2003年12月15日，B公司出具委托书，内容为“我公司回迁房屋172㎡左右，要求置换办公用房，特此委托”。同日，B公司收到工商房建公司将工商联大厦裙房出租的《租赁合同》一份。此后，工商房建公司曾提供给B公司几处房屋供B公司选择，其中一处即为本市延安东路某号804室建筑面积156平方米房屋，但B公司未作确认。
2008年4月，B公司委托律师致函工商房建公司，称工商房建公司应当安置B公司而不安置B公司的行为损害了B公司的利益，要求再次协商解决。同月，工商房建公司回函B公司，对B公司所述予以否认，认为B公司已经确定以8楼办公房作为安置房屋，只是迟迟未办理相关手续而已。
同年，B公司向法院提起诉讼，案号为［(2008)黄民(行)初字第32号］，该案于2009年3月9日更改为现案号。B公司请求判令：1、工商房建公司、黄浦市建公司于判决生效后三日内，向B公司交付工商联大厦裙楼一至三层中附图所列位置、能独立使用的房屋(指具有封闭和永久、固定维护结构为四至界限的、具备水电煤等基础设施、能独立通行的房屋)；若工商房建公司、黄浦市建公司无法在上述期限内交付上述安置房屋，则工商房建公司、黄浦市建公司应另行提供相应价值的安置房源或同等价值的货币(最终价值以专业机构评估价为准)；2、工商房建公司、黄浦市建公司向B公司支付延长过渡期限内应给付B公司的各项补偿款共计2,621,286元(此款自2000年1月1日起算，暂算至2008年11月30日，最终至判决生效之日止，此后的支付款以每日816.60元计)。工商房建公司提起反诉，请求判令：B公司赔偿工商房建公司就本市延安东路某号804室建筑面积156平方米房屋自2005年1月1日至判决生效之日止的租金损失，按照日租金每平方米2.23元计。
原审法院另查明，原新时代理发中心店被变更为原上海市黄浦区新时代商行，原上海市黄浦区新时代商行后被变更为原上海市黄浦区豪门水貂行，原上海市黄浦区豪门水貂行后被变更为原上海市同德日用品调剂商行。上海华都美容发展公司系B公司下属子公司。1999年11月，原上海市同德日用品调剂商行被注销工商登记，该商行的保结单位为上海华都美容发展公司。1999年，根据黄浦区国资委相关文件，上海新世界(集团)有限公司被授权经营包括B公司在内的企业的国有资产。2000年6月5日，上海新世界(集团)有限公司授权B公司，将B公司下属企业的房屋动拆迁权益统一划归B公司，由B公司统筹管理。
原审法院诉讼中，工商房建公司提供了当初动拆迁时，黄浦市建公司与其他公有非居房屋承租人签订的《协议书》四份，认为这些单位均同意按现状回迁，现均为工商联大厦1－3裙楼的使用权人。
另原审法院诉讼中，根据工商联大厦1－3层裙房结构，B公司诉讼请求之一要求按工商联大厦裙楼一至三层中附图所列位置，提供能独立使用的房屋(指具有封闭和永久、固定维护结构为四至界限的、具备水电煤等基础设施、能独立通行的房屋)显然已不可能满足。为此，B公司转而要求经济赔偿，并就原金陵东路某号街面房屋赔偿价格申请评估。法院依法委托了上海国衡房地产估价有限公司进行该项评估事宜，但该公司答复，对已经不存在的房屋公司不作评估。
之后，B公司根据其自行委托评估的结果主张其第一项诉讼请求为：要求工商房建公司、黄浦市建公司共同赔偿房屋使用权价款5,781,120元。对此，工商房建公司表示不予接受。黄浦市建公司认为与其无关。
原审法院经审理后认为，本案主要争议在于B公司的主体是否适格、工商房建公司回迁交付B公司的房屋是否符合约定并是否达成新的协议及黄浦市建公司是否应共同承担赔偿责任。关于B公司的协议主体是否适格的争议，根据B公司提供的一系列材料，可以表明B公司承受了本案《协议书》中的权利义务，在实际履行中，工商房建公司也是与B公司进行协商、交涉并支付B公司相应的动迁补偿款，这些事实均已表明工商房建公司对协议相对方变更为B公司是知晓且无异议的，故工商房建公司现在再提出B公司主体不适格的主张，与其言行不符，法院不予采纳。关于回迁交付的房屋是否符合约定的争议，B公司被拆除的是金陵东路某号街面房屋，但回迁交付的却是不能独立使用的商场面积，显然不能达到B公司需求的房屋使用条件。关于B公司与工商房建公司是否就回迁房屋达成新的协议的争议，B公司在明知回迁部位的性质及现状后，提出以办公房予以安置一节属实，工商房建公司也确实为其提供房源供其选择，但工商房建公司主张B公司已选定延安东路某号804室办公用房，除了物业单位工作人员的证明之外，别无其他证据，该物业单位系受工商房建公司委托管理物业，在缺乏其他证据的情况下，难以采信工商房建公司的该项主张。现B公司要求经济赔偿，理应得到支持，但B公司请求赔偿的金额依据的时间节点有失公允，法院不予认同，该节点应以B公司有据可查的主张日即2008年4月为妥。关于B公司主张的延长过渡期限内的各项补偿款问题，根据查明的事实，该补偿款在协议中没有约定，但工商房建公司实际支付至1999年12月，之后双方就回迁部位进行确认，现有证据表明，B公司没有再向工商房建公司提出仍须支付该款项的要求已达数年，因此，双方因安置房屋的争议并处于协商状态的期间不属于延长过渡期限，故B公司该项请求缺乏事实依据，依法不予支持；同理，工商房建公司要求B公司赔偿本市延安东路某号804室房屋在上述期限内的租金损失亦缺乏事实依据，依法亦不予支持。关于工商房建公司就B公司主张已经超过诉讼时效一节，法院认为，工商房建公司没有证据证明其已完成安置义务，该义务至今依然持续存在，故其观点法院不予采纳。关于赔偿金额，一方面，法院委托的评估单位已明确表示对已经不存在的房屋不作评估，另一方面，鉴于B公司在长达数年的时间内未及时向工商房建公司明确自己的意见并提出赔偿的主张的事实，如参照现在的房地产市场价格计算系争房屋的价格，该价格与当时的房地产市场价格之间的差额无疑属于扩大的损失，B公司对该扩大的损失不得要求工商房建公司赔偿，故根据协议书的约定、协议实际履行情况并综合参考当时房地产市场价格由法院酌定。关于黄浦市建公司是否应共同承担赔偿责任的争议，黄浦市建公司系拆迁人即工商房建公司的委托代理人，代理人在授权范围内签订的协议的权利义务归于委托人，因此本案协议的履行引起的争议应由工商房建公司承担，B公司要求黄浦市建公司共同承担赔偿责任的请求，于法无据，法院依法不予支持。
原审法院据此作出判决：一、工商房建公司应于判决生效后十日内赔偿B公司被拆房屋使用权价款5,000,000元；二、B公司要求黄浦市建公司共同赔偿被拆房屋使用权价款的诉讼请求，不予支持；三、B公司要求工商房建公司、黄浦市建公司共同支付其主张的延长过渡期限内的各项补偿款的诉讼请求，不予支持；四、工商房建公司要求B公司赔偿本市延安东路某号804室房屋自2005年1月1日至判决生效之日止的租金损失的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人工商房建公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人起诉已经超过诉讼时效。拆迁协议是2001年签订，此后被上诉人未主张过权益。至2008年被上诉人再发函要求安置，期间已经相隔7年，与2003年委托置换办公房也相隔5年，超过诉讼时效。拆迁协议权利人不是被上诉人，被上诉人主体不适格。被上诉人已经被安置于延安东路某号804室办公房，被上诉人出具委托书，要求回迁办公房。此后双方查看了多处房屋，最终确认置换为延安东路某号804室。原审法院违反诉讼程序，准许被上诉人在原审多次变更诉讼请求，原审法院就赔偿所确定的数额以及所确认的赔偿时间节点没有依据。因此请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人B公司答辩称：被上诉人多年一直在与上诉人协商中，因此诉讼时效并未超过。上诉人没有开具任何调配单，被上诉人也未收房，因此不存在上诉人完成安置义务的事实。上诉人就安置一事一直是与被上诉人往来接洽，因此上诉人是承认被上诉人主体地位的。被上诉人的安置义务仍然存在，应当履行。
原审被告黄浦市建公司述称：其只是拆迁单位，不是本案权利义务主体，请求二审法院依法判决。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、时效问题，各方拆迁协议于2001年签订，拆迁协议约定裙房建成后，按国家规定公有房屋验收标准交付使用。被上诉人于2003年出具委托书，要求置换办公房。而后双方产生争议，被上诉人表示此后不断与上诉人进行协商。被上诉人于2008年向上诉人发函要求安置，上诉人回函也未以时效为抗辩拒绝被上诉人的要求，而是认为被上诉人已定下8楼的办公房，并表示同意再次协商。因此，2009年上诉人提起诉讼请求安置未超过法律规定的诉讼时效。故上诉人关于时效的抗辩主张，本院不予支持。2、主体问题，原审法院根据B公司提供的一系列材料，查明B公司承受了本案《协议书》中的权利义务。况且工商房建公司提供的证据也表明其是与B公司进行协商、交涉，工商房建公司对协议相对方变更为B公司是知晓且无异议的。现工商房建公司提出B公司主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。3、安置问题。上诉人主张已对被上诉人安置804室办公房。但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人曾同意接受804室办公房，也无证据表明被上诉人已经办理了相关手续接收804室办公房。因此上诉人主张安置义务已经履行完毕，本院不予支持。4、赔偿时点和数额问题。关于赔偿金额，原审法院综合考量了协议书的约定、协议实际履行情况、房地产市场价格，确定估价时点并酌定赔偿数额，该数额尚属合理，可以维持。上诉人未完成安置义务，被上诉人未曾同意接受804室办公房。对上诉人请求被上诉人支付租金损失，原审法院不予支持，并无不当，应予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46,800元，由上诉人上海A建设公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马全耀
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年一月二十四日
书 记 员 何 倩