房屋买卖合同纠纷中关于银行贷款问题的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第1号
上诉人(原审原告)蒋某。
被上诉人(原审被告)姚某某。
原审第三人上海A房地产经纪事务所。
法定代表人耿某某，经理。
上诉人蒋某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋某，被上诉人姚某某的委托代理人施君、张志良，原审第三人上海A房地产经纪事务所的委托代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月1日，蒋某作为买受方、姚某某作为出售方、上海A房地产经纪事务所(以下简称A房产)作为居间方，就上海市新村路2003弄某号602室系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定总房款为人民币(以下币种均为人民币)2,100,000元，定金为100,000元，买卖双方任一方违约即适用定金罚则。该居间协议所附的《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立、A房产居间成功。协议签章处书写的联络地址或身份证载明地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，任一方联络地址变更而不及时书面通知的，原地址继续有效。居间协议所附的《房地产买卖协议》作为协议不可分割的部分，具有同样的法律效力，各方均同意遵照履行。上述《房地产买卖协议》主要内容为：系争房屋总价款为2,100,000元；买卖双方同意于协议签署后签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但未明确约定签署日期；首期房款含尾款共计300,000元，其中尾款20,000元由A房产保管；第二期房款1,100,000元由蒋某通过银行贷款支付，其他房款700,000元由蒋某于一月内以现金支付；如蒋某申请贷款额度不足或无法获取贷款的，应将相应房款向姚某某支付。此外，协议另对装修价格、户籍迁徙、税费负担作了约定。上述协议签订后，蒋某支付定金100,000元。嗣后，在对房地产买卖合同范本签署的磋商过程中，双方曾对首付款及其他款项的支付方式达成一致，后蒋某以贷款新政出台、其向银行申请贷款存有风险为由，要求于合同中增加针对贷款失败的合同终止条款及免责条款，遭拒并致磋商失败。交涉过程中，姚某某、A房产曾以蒋某身份证住址为收件地址多次发送信函，要求于指定日期签订范本房屋合同或指责蒋某违约并要求没收定金。
原审法院另查明，系争房屋产权目前仍处于姚某某名下。
现蒋某涉讼，请求判决解除居间协议；姚某某返还定金100,000元。
原审法院认为：系争房地产居间协议及其附属的买卖协议形式、内容符合法律规定，且无证据表明其有悖于当事人之真实意愿，故对上述协议条款之法律效力应予确认。协议既已成立，则缔约双方应严格履行，违反约定义务者须承担相应法律责任。关于所涉的贷款问题。蒋某作为买受方，应在居间及买卖协议缔结时即对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险应具备充分的认知，故如发生贷款风险致使其丧失房款支付能力的，其责任应由蒋某自负；其次，蒋某作为买受方，按时支付足额房款应为其应尽之义务，从协议内容分析，向金融机构申请贷款仅为蒋某得以获取房款的方式之一，贷款能否取得不应影响合同的继续履行，更不影响姚某某作为出卖方要求蒋某继续履行支付房款义务的权利，现蒋某既以其无法再继续履约为由要求解除合同，则姚某某作为无过错方，有权在合同解除时主张违约金或适用定金罚则。从本案查明的事实分析，蒋某不履行合同的实质原因不明，即蒋某无确凿、明晰的证据可表明其不履行合同系受国家房贷政策调控所阻，而即使其所称属实，依据上述理由，亦不能因此免除其合同义务。综上所述，三方当事人对解除居间协议不持异议，法院对此予以确认，但协议解除之责任在于蒋某，故其无权要求收回定金，对其诉请不予支持。
原审法院审理后，作出判决：一、解除蒋某与姚某某、上海A房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》；二、对蒋某的其余诉请不予支持。
原审法院判决后，蒋某不服，提出上诉称，双方签订居间协议后，国家出台了房产新政策，暂停发放三套及以上住房贷款。因此，蒋某要求在正式签订买卖合同时应注明：如因国家政策原因导致贷款出现问题，双方互不承担违约责任，但遭拒。由于国家出台新的政策，蒋某不可预见，继续履行居间协议，显不公平。由于姚某某提出先付款100万元，才愿意签订正式买卖合同，拖延合同的最终签订，违反了居间协议的约定，也应承担一定的责任。原审判决将贷款风险导致蒋某丧失支付能力的责任，由蒋某自负，与事实不符且无法律依据。双方约定了贷款方式支付房款，系各方的真实意思表示，原审法院关于不能获得银行贷款，购房者应自筹支付房款的认定，与事实不符。原审判决关于无证据表明因国家政策调整，导致蒋某不能履行，故不能免除蒋某的合同义务的主张，显不合理。据此，蒋某认为双方迟迟未签订正式的房屋买卖合同的过错在于姚某某，原审判决蒋某承担上述责任，显不公平，故请求本院依法撤消原审判决第二项，改判支持蒋某要求姚某某返还定金100,000元的诉请。
姚某某辩称，蒋某在他处有两套住房，故其本次购房系个人投资，应对银行贷款不足以现金方式补足的协议约定明知。居间协议及所附的买卖协议合法有效，签署正式合同时，蒋某要求加入因银行贷款问题，导致终止房屋买卖的，双方互不追究违约责任的内容，违反了居间协议的约定，姚某某无法接受，使得房屋买卖合同文本未正式签署。姚某某虽同意解除双方之间的居间协议以及所附买卖协议，但应由蒋某承担违约责任。据此，姚某某认为原审判决正确，应当予以维持。
A房产述称，蒋某在签署正式房屋买卖合同时，要求加入如因国家政策原因导致贷款出现问题，双方互不承担违约责任的内容，无事实和法律依据，A房产不予认可。蒋某他处还另有购房。据此，A房产认为原审判决正确，请求本院依法维持。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，各方当事人均应依约全面履行。虽然国家对于有关住房的银行贷款政策进行了调整，但是不影响双方签署的居间协议以及所附的买卖协议依法成立有效，各方当事人均应按照约定全面履行。上述协议明确约定如蒋某申请银行贷款额度不足或无法获取贷款的，应将相应房款向姚某某支付。蒋某并未对上述约定作出明确的意思保留。因此，签署上述协议时，蒋某应当预见到有关银行贷款问题的产生，并且认可了以其它方式向姚某某支付房款的约定。蒋某关于姚某某另行提出先付款100万元，才拖延示范合同的签订，应承担违约责任的主张，因证据不足，本院难以采纳。鉴于各方当事人对居间协议的解除无异议，故该协议所附的买卖协议亦一并解除。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人蒋某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 赖维娜
代理审判员 吴 俊
二○一一年一月二十日
书 记 员 陈 洁