房屋买卖合同纠纷中关于部分损害国家利益的约定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2430号
上诉人(原审原告、反诉被告)蔡某。
上诉人(原审原告、反诉被告)徐某。
被上诉人(原审被告、反诉原告)沈甲。
被上诉人(原审被告、反诉原告)黄甲。
被上诉人(原审被告、反诉原告)沈乙。
法定代理人沈甲(系沈乙之父)。
原审第三人上海A房地产经纪事务所。
法定代表人黄乙，总经理。
上诉人蔡某、徐某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈甲、黄甲、沈乙系上海市宝山区共康六村某号202室房屋的房地产权利人。2010年4月19日，委托人(买受方)蔡某、徐某与居间方上海A房地产经纪事务所(以下简称A经纪所)签订《房地产居间合同》，约定，买受方委托居间方居间介绍的房屋座落于上海市宝山区共康六村某号202室，面积约57平方米。买受方愿意依照下列购买条件委托居间方斡旋购买房屋，具体内容为，房屋总价款人民币(以下币种均为人民币)103万元，买受方申请银行贷款35万元；2010年4月25日前支付房款40万元，2010年6月15日前，支付房款20万元，于房地产交易中心办理过户时，支付5万元；买受方和出售方同意按59万元作为合同价；买受方于支付购房总价100%房款时，买卖双方交接房屋；补充条款中手写部分主要内容为，原于过户时支付的5万元改为交房时支付，固定装修及固定设施包括在房屋总价里，出售方103万元为到手价，不支付交易产生的任何费用，该条款下方为打印文字，其中注明：“双方应约定各自依法缴纳相关交易税费。”合同第二条约定，买受方为表示购买该房屋的诚意，同意签订本合同同时支付3万元作为诚意金。出售方签订本合同后，出售方和买受方应依本合同约定，至居间签约中心签订买卖合同。出售方签订本合同后，若买受方反悔，未至居间方签约中心与出售方签订买卖合同，则买受方无权要求出售方退还诚意金，以作为买受方赔偿给出售方的违约金。合同下方，出售方沈甲、黄甲、沈乙与买受方蔡某、徐某约定，买卖双方同意以上买卖条件达成意向，订于2010年5月10日前至居间方处签订正式房地产买卖合同。双方同时签订《双方确认书》，载明，出售方已于签署本合同同时，同意买受方在本合同中所列购买条件，接受本合同全部条款，并承诺依本合同约定，至居间方签约中心签订房屋买卖合同。出售方在收取诚意金时，应将房屋产权证明资料原件交给居间方保管。若出售方反悔，未按约定至居间方签约中心签订买卖合同，则出售方同意按居间方转交买受方支付的诚意金金额的双倍返还给买受方，以作为违约之赔偿。同时，出售方应按委托出售房价的1%向居间方支付违约金。同日，沈甲、黄甲、沈乙出具定金收据，收到蔡某支付的购房定金3万元。次日，蔡某、徐某电话告知A经纪所，不再继续履行买卖合同。A经纪所将该情况告知沈甲、黄甲、沈乙，三人立即表示反对。因买卖双方嗣后协商未果，蔡某、徐某遂于2010年9月1日诉至原审法院要求确认蔡某、徐某与A经纪所签订的《房地产居间合同》无效，沈甲、黄甲、沈乙返还定金3万元。审理中变更诉讼请求为，要求确认《房地产居间合同》中的价格条款无效，解除《房地产居间合同》，沈甲、黄甲、沈乙返还定金3万元。沈甲、黄甲、沈乙遂提起反诉，要求解除《房地产买卖合同》，没收收取的定金3万元。
原审审理过程中，蔡某、徐某表示，若合同继续履行，则合同价为103万元，但依照居间合同中注明部分，双方应各自承担相关交易税费。沈甲、黄甲、沈乙对此不予认可，表示应依照原居间合同条款继续履行，即合同价为103万元，所有税费均由蔡某、徐某负担，注明部分仅为格式条款，应以双方手写的约定内容为准。A经纪所同意沈甲、黄甲、沈乙的意见，表示，合同中约定103万元为到手价，所有税费应由买受方承担。
原审法院认为，三方签订的房地产居间合同系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，其中就系争房屋买卖的主要条款达成一致，即沈甲、黄甲、沈乙与蔡某、徐某之间的房地产买卖合同关系依法成立并生效，各方当事人均应恪守合同义务，不得擅自更改或者解除。双方一致确认系争房屋的转让价为103万元，而合同中约定的合同登记价为59万元，低于实际成交价，该行为系避税的行为，应为无效。故蔡某、徐某要求确认该条款无效的诉讼请求，合法有据，予以准许。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，双方应根据103万元的转让价继续履行。蔡某、徐某于签约次日以上述条款无效为由提出解约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。同时，关于税费承担的问题，合同中双方用手写的补充条款明确约定103万元为到手价，交易中发生的所有税费应由买受方承担。注明部分以打印的形式表示，双方应约定各自依法缴纳相关交易税费。该注明部分系A经纪所提供的格式条款，系为双方签约提供指导性意见。鉴于双方对税费的负担已通过补充条款另行作出了特别约定，故补充条款的内容应系双方真实意思表示，交易过程中的税费应由蔡某、徐某负担。故蔡某、徐某要求以税费各付为前提继续履行买卖合同，系擅自更改合同条款的违约行为，且该行为足以导致买卖合同无法继续履行。蔡某、徐某不愿意履行合同，应承担定金责任，沈甲、黄甲、沈乙要求没收定金，符合法律规定，予以准许。蔡某、徐某要求返还定金的诉请，法院不予准许。
原审法院审理后作出判决：一、解除蔡某、徐某与沈甲、黄甲、沈乙就上海市宝山区共康六村某号202室房屋签订的买卖合同；二、沈甲、黄甲、沈乙收取蔡某、徐某支付的定金3万元，不予返还；三、蔡某、徐某要求沈甲、黄甲、沈乙返还定金3万元的诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取275元、反诉案件受理费减半收取225元，由蔡某、徐某负担。
蔡某、徐某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，房屋实际售价为103万元，但沈甲、黄甲、沈乙为了逃避税收，与A经纪所串通，采用签订阴阳合同的方式做低合同房价为59万元，故居间合同约定的房价无效，导致合同不能履行。蔡某、徐某在支付定金后次日即通知沈甲、黄甲、沈乙以及A经纪所要求终止合同，返还定金，但遭拒绝，蔡某、徐某遂提起本次诉讼。合同约定买卖双方应约定各自依法缴纳相关交易税费，蔡某、徐某要求按照实际房价签订合同，买卖双方各自承担相应的税费，否则沈甲、黄甲、沈乙应当返还蔡某、徐某定金3万元。请求二审依法改判。
被上诉人沈甲、黄甲、沈乙辩称，合同约定沈甲、黄甲、沈乙出售房屋的到手价为103万元，不支付交易产生的任何费用。做低房价是为了避税，但税费约定由蔡某、徐某承担，实际是降低了蔡某、徐某的交易成本，对此本案各方当事人在签约时均明知并同意。合同价格条款无效并不导致合同无效，蔡某、徐某不愿履行合同构成违约，沈甲、黄甲、沈乙有权没收其支付的定金。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人A经纪所表示同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，各方当事人签订的房地产居间合同系各方真实意思表示，其中就系争房屋的买卖主要条款，买卖双方已达成一致意见。买卖双方为了逃避国家税收，约定合同登记价为59万元，而实际转让价为103万元，该条款损害国家利益应属无效，但合同部分无效并不必然导致合同整体无效，买卖双方应根据103万元的真实转让价履行。关于税费的负担问题，虽然合同中注明部分以打印的形式表现为，双方应约定各自依法缴纳相关的交易税费，但双方手写的补充条款却约定出售方103万元为到手价，不支付交易产生的任何费用。比较上述两种约定的表现形式，打印形式的条款系A经纪所事先制作，为其所有客户提供的指导性意见。而手写的补充条款系系争房屋买卖双方之间的特别约定，故可认定买卖双方的真实意思是房屋交易过程中的税费由蔡某、徐某负担。现蔡某、徐某违反约定，不同意承担全部税费，并以此为由拒绝履行合同，构成违约。沈甲、黄甲、沈乙要求没收蔡某、徐某已支付的定金，于法有据，可予支持。蔡某、徐某上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人蔡某、徐某共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 高 胤
代理审判员 张 松
二○一一年一月五日
书 记 员 邱静静