房屋买卖合同纠纷中关于违约金的赔偿数额确定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2471号
上诉人(原审原告)赵某。
上诉人(原审原告)虞某。
被上诉人(原审被告)金某。
原审被告陶某某。
上诉人赵某、虞某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某、虞某及其委托代理人贾献伟、被上诉人金某以及原审被告陶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、金某、陶某某原系夫妻关系，上海市杨浦区密云路454弄某号甲－乙室房屋(以下简称系争房屋)原产权登记为金某、陶某某共同共有。2004年9月13日，金某、陶某某协议离婚，离婚时约定，系争房屋归金某所有，购房贷款公积金由陶某某偿还，剩余非单位支付的公积金及商业贷款由金某偿还。离婚后，金某、陶某某未办理系争房屋的产权变更手续。二、2009年9月21日，经上海明明房产经纪有限公司居间介绍，赵某(乙方)与金某、陶某某(甲方)签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将系争房屋转让给赵某，建筑面积57.31平方米，房价94.8万元；协议生效后，乙方即支付定金人民币(以下币种均为人民币)2万元，付款方式：1、2009年9月21日乙方支付定金2万元；2、2009年10月15日前交易受理后支付房款90.8万元；3、2009年10月30日交房，付尾款2万元。同日，金某出具收条一份，言明收到赵某支付购房定金2万元。三、2009年10月30日，赵某、虞某与金某、陶某某签订《房地产买卖合同》，约定金某、陶某某(甲方)将系争房屋出售给赵某、虞某(乙方)，建筑面积57.31平方米，房价94.8万元；甲乙双方同意，甲方于2009年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认，在2009年10月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲乙双方同意：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；付款协议：1、2009年9月21日乙方支付定金2万元；2、2009年10月15日前交易受理后支付房款90.8万元；3、2009年10月30日交房，付尾款2万元。签约当日金某提出因陶某某名下有包括系争房屋在内的两处房产，交易需多缴纳税费，且金某与陶某某已离婚，故要求变更产权至金某一人名下以减少税收。2009年11月1日，赵某、金某共同至中介方，签订了《补充协议书》一份，约定由于系争房屋产权人变更为金某，而产权证将在2009年11月21日领取，经三方协商同意，系争房屋交易时间变更到2009年11月23日前，交房时间为2009年11月30日，原合同其他条款不变，如遇政策调整税款与甲、乙双方无关，以上日期再发生变更按合同第九、十条实施，待物业过户后，中介方归还金某2千元(2千元交房当天由赵某、虞某支付给中介方代保管)。四 、2009年11月16日，系争房屋产权变更到金某名下。之后，双方于2009年11月22日未能交易，赵某、虞某向原审法院提起诉讼，要求判令：1、金某、陶某某协助赵某、虞某办理系争房屋产权过户手续；2、金某、陶某某交付系争房屋；3、金某、陶某某协助办理水、电、燃气、电话、有线电视、维修基金等过户手续；4、金某、陶某某按已支付房款的日0.05%向赵某、虞某支付逾期交房违约金(从2009年12月1日起至实际交房之日止)。审理中，赵某、虞某增加诉讼请求为若法院认定合同不能继续履行，要求金某、陶某某双倍返还定金4万元并赔偿房屋差价损失38万元。五、庭审中，赵某、虞某申请证人王某某到庭作证，王某某陈述称：其为上海明明房产经纪有限公司大连店店长，为系争房屋交易具体经办人。在办理交易时金某告知已与陶某某离婚，为减少交易成本，故双方签订补充协议，因21日可领取新的产权证，交易当天和金某告知11月22日下午办理交易。11月20日，金某明确向中介提出不愿意出售，如要交易应让金某免费住3年，并称11月22日不会去交易中心。六、原审审理中，赵某、虞某提供杨浦区房地产登记处打印的系争房屋《房屋状况及产权人信息》一份，打印时间为2009年11月22日下午13时37分，金某提供上海市地方税务局杨浦分局税务叫号单一张，打印时间为2009年11月22日下午13时33分，双方提供上述证据均用于证明其已按约到交易中心。
原审法院认为，根据金某与赵某、虞某签订《房地产买卖合同》约定内容，双方对就系争房屋存在房屋买卖合同关系并无异议，但在该合同履行过程中，因金某提出减少交易成本而将系争房屋产权人变更为金某一人，为此，双方之后又签订了《补充协议书》对交易时间进行了调整，此后金某已将系争房屋产权变更为其一人所有，对此双方当事人均无异议。因此，双方当时均应明知根据原签订的《房地产买卖合同》已无法办理系争房屋的交易手续，陶某某也已非本案房屋买卖合同的当事人，系争房屋的买卖合同关系的相对方已变更为赵某、虞某及金某，故双方均应按照《补充协议书》约定内容履行至交易部门另行签订合同的义务，故该《补充协议书》应认定为双方共同至房地产交易部门签订合同的预约合同性质。本案审理中，虽然双方当事人各自提供2009年11月22日已至交易场所准备办理交易手续的证明，但无法判断当日双方是否到场履行交易义务，且在此后双方仍可在合理期限内通知对方继续交易。根据本案中赵某、虞某于2009年12月8日即起诉要求继续履行合同的行为，再结合本案审理中中介公司工作人员的证言内容，可以认定赵某、虞某所主张的金某拒绝履行房屋交易的事实成立，金某未按约履行交易义务应承担违约责任。因双方之间尚未就系争房屋买卖签订正式买卖合同，故对赵某、虞某要求金某承担办理房屋过户手续并交付系争房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。但赵某、虞某为保证合同履行，已支付定金2万元，因金某未能按约履行交易义务，理应承担双倍返还责任，故对赵某、虞某请求金某双倍返还定金的诉讼请求，应予支持。但对赵某、虞某主张的房屋差价损失的诉讼请求，在双方约定交易日期之日即已明知金某已不愿意履行签约义务，而赵某、虞某并未采取另购房屋的措施以减少其损失扩大，且结合赵某、虞某就系争房屋买卖实际支付2万元定金的履约情况，适用定金罚则已能补偿赵某、虞某的损失，故对赵某、虞某该项诉请，难以支持。原审法院据此判决：一、金某应于判决书生效之日起十日内赔偿赵某、虞某人民币40,000元；二、对赵某、虞某的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，赵某、虞某不服，向本院提起上诉称：赵某、虞某与金某之间的房屋买卖合同已成立且生效，原审法院应当判决双方继续履行房屋买卖合同或者判决由金某赔偿房屋差价损失。原审法院判决有误，请求本院撤销原审判决，改判支持赵某、虞某在原审中的诉讼请求。
被上诉人金某答辩称：2010年11月22日赵某、虞某未按约到房地产交易中心，故是赵某、虞某违约。请求本院驳回赵某、虞某的上诉请求。
原审被告陶某某答辩称：金某与赵某、虞某签署的买卖合同因内容发生变更而不能交易，是无效合同。双方签订的补充合同是预约合同的性质，请求本院驳回赵某、虞某的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2010年4月28日上海明明房产经纪有限公司向原审法院出具一份书面材料，内容为：2010年4月1日开庭前后系争房屋的成交价均为128万元。2010年5月24日上海中原物业顾问有限公司向上海市杨浦区人民法院发函，记载：经查我司相关时期内部价格记录，2009年10月与密云路454弄甲－乙室类似物业成交价格均为每平方米人民币20,000元左右。2010年5月暂无成交数据，但业主挂牌价格均为22,000元至23,000元间。
本院审理中，赵某、虞某提供了2010年11月27日与金某、陶某某谈话的录音材料，证明金某提出必须免费住三年才肯继续交易。对于录音材料，金某认为，即使其陈述要求免费住三年，也是基于11月22日赵某未到交易中心的根本违约行为而提出的保护自身权益的措施。而金某提供了其拍摄的录像资料，证明在2010年11月22日赵某、虞某并未到交易中心。对于金某提供的录像资料，赵某、虞某认为，在该份录像资料中并未显示出日期，无法证明为11月22日拍摄。而陶某某陈述，在录像上有赵某的父亲，但并无赵某的身影，可以证明赵某本人未到交易中心。陶某某确认在11月22日之前曾在双方洽谈过程中见过赵某的父亲。而金某陈述其并不认识赵某的父亲，在拍摄录像时也未见到赵某的父亲。
本院再查明，2010年12月23日赵某、虞某出具承诺书，自愿降低对房屋差价损失的补偿款为23万元。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，双方应在11月22日到上海市杨浦区房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。中介公司的工作人员在原审中出庭作证称，11月20日金某就向中介明确，如要交易应让金某免费住三年，并称11月22日不会去交易中心。鉴于中介公司与本案双方当事人均无利害关系，其所作之证言，具有较高的可信性。故假使赵某、虞某在11月22日不去交易中心，也是基于对金某11月20日的陈述予以信任的结果。此后，双方均各自提供证据证明11月22日已到交易中心，并否认对方证据的真实性，进而认为对方违约。陶某某认为摄制的录像中，仅有赵某父亲，并无赵某本人。但鉴于该录像是金某自行拍摄，并无拍摄时间的记录，且录像的内容并未涵盖交易中心的每一个部位，故并不能得出赵某未去交易中心的结论。作为一个善意的出售方，在交易中心寻找买受人进行交易时，如见到了买受人的父亲，其理应及时与买受人父亲取得联系和沟通。而且，根据陶某某的陈述，在之前的交易中，其见到过赵某的父亲；但金某却声称并不认识赵某的父亲，在拍摄录像时没有发现赵某的父亲；此种陈述，显然不符合常理。再则，在双方就11月22日未能交易的原因各执一词的情况下，双方理应再次协商，确定交易的时间。但在11月27日就系争房屋的买卖进行磋商之际，赵某、虞某要求继续交易，而金某提出要求免费住三年的不合理要求，赵某、虞某遂于12月8日向法院起诉要求履行合同。综合上述经过，原审法院认定金某违约，事实依据充分，符合法律规定，本院亦予认同。但原审法院认定双方签订的《补充协议书》为预约性质有误，本院予以纠正。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原审法院判决金某违约应双倍返还定金，符合法律规定，本院予以维持。系争房屋的价格已发生变化，赵某、虞某如要再购买同等的房屋需付出更多的款项，故原审仅判决双倍返还定金，已不能补偿赵某、虞某的损失，本院对此予以纠正。赵某、虞某在二审中自愿降低赔偿损失的主张为23万元，该金额远远低于赵某、虞某的实际损失，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第679号民事判决书第一项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第679号民事判决书第二项；
三、金某于本判决生效之日起七日内赔偿赵某、虞某房屋差价损失人民币23万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币13,280元，财产保全费人民币5,000元，由被上诉人金某负担；二审案件受理费人民币13,280元由被上诉人金某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王 伟
代理审判员 张 松
二○一○年十二月三十日
书 记 员 唐敏杰