房屋买卖合同纠纷中关于更改格式合同相关条款的法律效力的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2216号
上诉人(原审被告)李甲(曾用名：李乙)。
被上诉人(原审原告)陶某某。
原审被告李丙。
上诉人李甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第1913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李甲、李丙系姐妹关系。本市愚园路某号16层A室，建筑面积156.35平方米的房屋系两人共同共有的产权房(以下简称系争房屋)。2004年4月12日，李丙签署《委托书》一份，全权委托李甲进行系争房屋的出租、转让及出售、抵押等事宜，委托期限十年，该《委托书》并经北京市第二公证处公证。
在中介方上海恋家房地产经纪事务所常德路分所(以下简称恋家房地产事务所)的居间介绍下，陶某某有意购买系争房屋。2009年7月6日，李甲同时作为李丙的代理人与恋家房地产事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，陶某某于2009年7月8日在该协议上签字，三方约定陶某某委托恋家房地产事务所以人民币(以下币种均为人民币)255万元的价格购买系争房屋。该协议第三条“买卖条件”项下3.2“房价款的支付方式”A条约定：陶某某同意在签订本协议后，若李甲、李丙接受此协议，则陶某某授权委托恋家房地产事务所转付购房定金2万元，待李甲、李丙签收后，该定金协议生效，陶某某应在买卖双方签订本协议后5日内补足定金至5万元；待买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，陶某某支付给李甲、李丙首期房款77万元(含定金5万元)，另陶某某支付李甲、李丙尾款5万元，待双方交房当日结清所有费用后及户口迁出后二日内尾款交付李甲、李丙(“户口迁出后二日内尾款交付李甲、李丙”系手写内容，由李甲签字确认)。C条约定：李甲、李丙同意陶某某以贷款方式支付第二期房价款173万元，陶某某在签订买卖合同后三日内提供相关个人的资料。D条约定：买卖双方于2009年8月31日前亲赴上海市静安区房地产交易中心申请办理产权过户手续，恋家房地产事务所收执收件收据后十日内，贷款银行为陶某某支付给李甲、李丙第二期房价款173万元。E条约定：待交易中心出具以陶某某为所有权人的房地产权证，李甲、李丙在收到全部款项后二日内与陶某某对该房屋进行验看、清点、结清所有费用并确认无误后，李甲、李丙应将该房屋交付陶某某；陶某某直接支付李甲、李丙尾款5万元，与此同时总共构成陶某某支付李甲、李丙全部购房款255万元。该协议补充条款还约定：李甲、李丙同意在交易过户后三个月内办妥户口迁出手续。三方同时约定于2009年7月16日前到常德路743号恋家房地产事务所签订正式买卖合同。《房地产买卖居间协议》签订后，陶某某按约向李甲、李丙支付了定金5万元。2009年7月16日下午，陶某某与李甲共同至恋家房地产事务所商谈签订正式买卖合同的事宜。由于双方对于尾款支付时间协商未成，导致买卖合同未能如期签订。此后，中介曾约李甲于7月18日下午再次商谈合同，李甲以已经超过签约期限为由予以拒绝。由于李甲明确表示不再签约，并要求退还定金5万元，故陶某某于2009年7月诉讼至法院，要求判令李甲、李丙双倍返还定金10万元。
原审法院审理中，因李甲至今尚未出售系争房屋，《房地产买卖居间协议》具备继续履行的客观条件。原审法院询问陶某某、李甲是否愿意在法院的主持下继续履行该协议，陶某某表示同意，但李甲认为系陶某某违约，且系争房屋的市场价格已经发生变化，不同意继续履行。
原审法院认为，定金是我国《担保法》明确规定的担保方式，定金合同以定金的实际交付为生效要件。在该案中，陶某某在签订《房地产买卖居间协议》后向李甲、李丙支付了定金5万元，双方之间的定金合同当即生效，其性质为立约定金。上述定金合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照《房地产买卖居间协议》所确定的时间以及买卖条件签订正式的房屋买卖合同。根据法律规定，陶某某作为给付定金的一方拒绝订立正式合同的，无权要求返还定金；李甲、李丙作为收受定金的一方拒绝订立正式合同的，应当双倍返还定金。2009年7月16日下午，陶某某、李甲均按约到达恋家房地产事务所商谈签约事宜，此为双方积极履行定金合同的表现。李甲提供的证人郑某某虽陪同陶某某到达中介处，但其于二点半离开直至五点半返回，并未参加陶某某、李甲之间的谈判过程。且证人也陈述其听到关于首付款的对话是在五点半返回之后，故其证言并不能证明陶某某提出变更首付款的付款日期这节事实存在。李甲的录音证据经过剪辑，原审法院对其真实性不予确认。相反，陶某某的《资金证明》与证人白某某、任某某、王某的证言能够相互印证，证明陶某某在签约当天已经准备好了全部首付款。因此，李甲关于陶某某变更首付款的付款日期造成合同未能签订的抗辩，依据不足，法院不予采信。至于尾款问题，《房地产买卖居间协议》第三条“买卖条件”项下3.2A条“户口迁出后二日内尾款交付李甲、李丙”系手写内容，其效力优于3.2E条。李甲要求按照3.2E条履行，导致买卖合同最终未能在2009年7月16日签订，责任在于李甲、李丙。即使《房地产买卖居间协议》对于尾款的约定确实存在矛盾，双方之间该方面的分歧并非不可调和，完全可以在中介的斡旋下继续协调，以寻求一个双方均能接受的方案。然李甲、李丙却以超过签约期限为由拒绝了中介安排的进一步磋商，并明确提出要求退还定金，其行为已经构成了违约。基于李甲在原审的庭审中明确表示不愿意继续履行签约义务，故应当依法承担定金责任，向陶某某双倍返还定金10万元。李丙经原审法院合法传唤未到庭应诉，依法予以缺席判决。
原审法院审理后作出判决如下：李甲、李丙于判决生效之日起十日内双倍返还陶某某定金10万元。
李甲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据居间合同的约定，双方于2009年7月16日至中介处准备签约，但最终因以下两个原因导致正式的房屋买卖合同未能签订。其一是陶某某提出将签订合同当日支付首付款的约定改为签订合同5日内支付。其二是陶某某坚持要等产权过户、实物交房及户口迁出后才支付尾款5万元。这与双方在居间合同中的约定前后有矛盾，应以出现在后的条款为准，其拒绝了陶某某上述变更协议的要求，致当天签约未成。此后，由于陶某某及中介在电话中威胁、侮辱，故其不愿意在超过签约有效期限后继续商谈签约事宜，亦不同意返还定金。
陶某某辩称：2009年7月16日签约当日其未要求延期支付首付款，相反其准备好全部首付房款和李甲签订房屋买卖合同。关于尾款的支付双方在合同中有特别约定，必须等出售方将系争房屋内的户口全部迁出后才能支付，但李甲却以种种理由推诿、拖延并擅自离开。此后，李甲即避而不见，拒不签订房屋买卖合同，故其认为是李甲故意毁约，应当按照定金罚则承担相应责任，不同意李甲的上诉请求，要求维持原判。
李丙未发表陈述意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：李甲、李丙与陶某某签订的《房地产买卖居间协议》是双方当事人真实意思的表示且与法无悖，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。该合同第三条即“买卖条件”项下3.2A条约定“户口迁出后二日内尾款交付李甲、李丙”，该条款的上述内容系变更了中介公司的格式文本后以手写形成，据此，应当认定该条款即对于5万元购房尾款的支付条件系双方经过特别磋商形成，故原审法院认定，其效力应当高于其他格式文本的效力并无不当。根据居间协议的约定，陶某某应于李甲、李丙将户口迁出后两日内支付尾款，而在2009年7月16日签订正式买卖合同时，李甲、李丙以居间合同的3.2E(支付尾款的条件系未经修改的格式文本)为依据，要求陶某某在出售方的户籍未从系争房屋内迁出的情况下即支付全部的尾款，该要求与双方经过特别磋商形成的3.2A的条款不符。关于陶某某是否在签订正式买卖合同时提出延期支付首付款的问题，应当由主张一方的李甲承担举证责任，但李甲在法定的举证期间并未能充分证据予以证实，相反陶某某在原审中的《资金证明》与证人白某某、任某某、王某的证言能够相互印证，证明陶某某在签约当天已经准备好了全部首付款。故原审法院未采纳李甲的意见并无不当。鉴于李甲、李丙在2009年7月16日签约未成后，拒绝在中介单位斡旋下进一步磋商，并明确提出要求退还定金，原审法院综合李甲在签约时及签约后的行为，认定其行为已经构成了违约，判决其承担定金罚则是正确的。李甲的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由李甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 刘建颖
代理审判员 张志煜
二○一○年十二月十六日
书 记 员 范庆韵