房屋买卖合同纠纷关于可撤销合同的法律效果的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2462号
上诉人(原审原告)刘某某。
被上诉人(原审被告)王某。
被上诉人(原审被告)沈某某。
原审第三人上海A房地产经纪事务所。
投资人吴某某。
上诉人刘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，王某、沈某某系位于上海市甘泉路501弄某号601室系争房屋产权人。2010年7月29日，刘某某作为乙方(买受方)、王某、沈某某作为甲方(出售方)、上海A房地产经纪事务所(以下简称A事务所)作为丙方(居间方)，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定房价款为人民币(以下币种均为人民币)97万元，乙方向甲方支付定金4万元；甲、乙双方同意于同年8月20日前到丙方签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未履行，均属违约；若乙方违约，甲方有权没收定金；若甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。《居间协议》同时载明房屋抵押状况为“无抵押”。协议签订后，王某、沈某某收取刘某某支付的定金共计4万元。根据打印日期为2010年8月16日的《上海市房地产登记簿》房屋状况及产权人信息，表明系争房屋于此时尚有债权金额为20万元的余额抵押，且该房自同年1月21日起被上海市浦东新区人民法院依法查封。
现刘某某以王某、沈某某在出售房屋时隐瞒房屋真实状况，其行为已构成欺诈为由涉讼，请求判令：撤销2010年7月29日签订的《居间协议》；王某、沈某某返还定金4万元，并赔偿支出的律师费6,000元。
原审法院审理中，王某、沈某某提供如下证据：1、日期为2010年7月21日的《客户回单》，证明其于签订《居间协议》前，已履行向招商银行的还款义务；2、打印日期为2010年8月20日的《上海市房地产登记簿》房屋状况及产权人信息，证明系争房屋于此时已无权利限制状况信息，双方能按期签订房屋买卖合同，但刘某某却未至A事务所处签订合同。经质证，刘某某表示，虽然双方在8月20日能签订房屋买卖合同，但因单位工作忙而未前去签订合同，而且未带手机，致未能及时与A事务所联系。A事务所对上述证据真实性均无异议，表示王某、沈某某所述属实。另外，王某、沈某某表示已于2010年9月3日与他人签订房屋买卖合同，将系争房屋以96万元的价格出售。
原审法院认为，本案的争议焦点在于何方违约。刘某某诉称王某、沈某某在签订《居间协议》时隐瞒系争房屋设有抵押并被司法机关查封的真实状况，该行为构成欺诈，诉请撤销《居间协议》。作为系争房屋居间方的A事务所述称签订《居间协议》时，王某、沈某某告知刘某某及该事务所，系争房屋设有抵押的情况，《居间协议》上“无抵押”系A事物所填写，王某、沈某某并未隐瞒。由于居间方的目的是努力促成合同成立以获取报酬，因此，对A事务所所作上述陈述，法院予以采信。且系争房屋即便存在抵押，但在双方按约履行的情况下，并不会影响房屋买卖的进行，故对刘某某关于系争房屋存在抵押而不能履行合同的责任在于王某、沈某某的诉请理由，不予采纳。根据王某、沈某某提供的打印日期为2010年8月20日的《上海市房地产登记簿》上所反映的房屋状况，表明系争房屋于此时已无权利限制，双方能在《居间协议》约定的时间内签订买卖合同，因此，王某、沈某某虽在签订《居间协议》时未将房屋被法院查封的情况告知刘某某及A事务所，但从履约本意分析，王某、沈某某在签订《居间协议》前已还清债务以清除履约障碍，故王某、沈某某并未违约。刘某某要求撤销《居间协议》的诉请，不符合可撤销合同的条件，法院不予支持。由于刘某某未在合同约定的时间内签订房屋买卖合同，在A事务所告知逾期仍可签订合同的情况下，依然未签订合同，致房屋买卖未成，对此，责任在刘某某，其行为构成违约，应承担违约责任。王某、沈某某根据合同约定，有权没收相应的定金。刘某某要求返还定金4万元的诉请，不符合合同约定和法律规定，法院不予支持。同理，对刘某某要求王某、沈某某赔偿刘某某因诉讼而支出的律师费诉请，亦不予支持。
原审法院审理后，作出判决：一、对刘某某要求王某、沈某某返还定金4万元的诉讼请求不予支持；二、对刘某某其余诉讼请求均不予支持。
原审法院判决后，刘某某不服提出上诉称，双方签订居间合同时，被上诉人故意隐瞒系争房屋设有抵押，也未如实告知该房屋的司法限制状况，且未提供证据证明其履行了告知义务和出示已还清债务的相关证据，故构成民事欺诈。上诉人了解到系争房屋设有抵押以及被司法查封后，积极与被上诉人沟通、协商相关事宜，但遭拒，故有权要求解除合同。原审判决混淆合同解除权和撤销权的区别，以合同是否能履行判定上诉人是否享有撤销权，属认定事实和适用法律错误，显然与故意隐瞒相关事实构成违约的法律规定相矛盾。被上诉人因未履行如实告知义务而获利，显违背诚信原则。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人返还定金4万元。
被上诉人王某、沈某某辩称，其卖方意思真实，且在双方合同约定的期限内，已偿还了所欠债务，办理了解除查封手续。即使未告知上诉人上述抵押、查封情况，但因不影响合同的履行，故无必要通知对方，不存在欺诈行为。双方约定的系争房屋交易日内，被上诉人在A事务所无法联系上诉人，有关中介公司证明，被上诉人等待了上诉人数小时，准备交易，但其未到场。据此，被上诉人认为上诉人违约，原审判决正确，请求本院依法予以维持。
原审第三人A事务所未作陈述。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。双方当事人基于自己的真实意思表示，签订的系争房屋买卖居间合同，依法有效，各方当事人均应切实履行。可撤销的合同主要是意思表示不真实的合同，其效力取决于当事人的意志，是一种相对无效的合同。故在未被撤销前，合同有效。在双方当事人约定正式签订系争房屋买卖合同，进行房屋交易时，该房屋已不存在妨害交易的任何障碍，可以履行相应的买卖、交易手续。但上诉人未按照居间合同约定履行，其行为构成违约。鉴于即使合同具有可撤销因素，但未有撤销行为的，合同仍然有效，上诉人也不得以合同具有可撤销因素为由而拒不履行居间合同的义务。因此，上诉人以对方未履行如实告知义务为由，属于民事欺诈的主张，无法律依据；其认为原审判决混淆合同解除权和撤销权的主张，本院不予采纳。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 郑 华
代理审判员 吴 俊
二○一○年十二月十五日
书 记 员 陈 洁