上海市二中院关于不动产登记薄以及协议离婚的法律效果的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2515号
上诉人(原审原告)谈甲。
被上诉人(原审被告)王甲。
被上诉人(原审被告)王乙。
原审第三人王丙。
上诉人谈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第102某号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，谈甲与王甲原系夫妻，2009年12月22日经上海市虹口区民政局协议离婚。王乙系王甲、王丙父亲。1999年，王乙提议在谈甲、王甲住房附近购房，以互相照顾。1999年11月，王甲与王丙共同购买了本市水电路1130弄某号203室房屋。2002年7月，谈甲可享受购房退税，经家庭成员协商，王丙与谈甲签订房地产买卖合同，将王丙在系争房屋内享有的份额无偿转让给谈甲，王甲亦将其在系争房屋内享有的份额以配偶间更名形式转让给谈甲，2002年7月 5日系争房屋登记为谈甲。谈甲退税后，王乙认为系争房屋系其所有，要求谈甲返还，并多次至谈甲单位催讨，谈甲遂于2009年5月25日以配偶间更名形式将系争房屋转至王甲名下。
原审法院另查明，2003年至2004年间，王乙及妻子将户籍迁至承租人为谈乙(系谈甲与王甲之子)的本市北京东路某号209室房屋，并实际居住。2006年，该房屋因系优秀历史建筑，由国家回购解除租赁关系，王乙携妻子即回系争房屋居住至今。2009年7月5日，王甲与王乙及王丙等家庭成员签订协议：约定王甲将属其所有的系争房屋作为谈乙承租的本市北京东路某号209室房屋，被国家回购解除租赁后，对王乙夫妻的安置，并将系争房屋更名予王乙夫妻。2009年7月7日，王甲与王乙签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)280,000元转让给王乙，但未收取房款。
原审法院再查明，2009年12月22日，王甲与谈甲协议离婚，协议确认，双方无财产争议，但实际未进行财产分割。谈甲以王甲擅自将属夫妻共同财产的本市水电路1130弄某号203室房屋出售给王乙为由诉至法院，要求确认王甲与王乙于2009年7月签订的本市水电路1130 弄某号203 室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。系争房屋原产权登记人为王甲、王丙。2002年7月，王甲、王丙同意将系争房屋以配偶更名和无偿转让的形式转让给谈甲。谈甲又于2009年5月25日以配偶间更名形式将系争房屋转让给王甲。本市北京东路某号209室房屋原承租人为谈乙，王乙及妻子王丁系同住人，该房屋被国家回购解除租赁关系时，作为承租人谈乙理应安置王乙夫妻，现承租人母亲王甲以夫妻共有财产替承租人安置王乙夫妻，王乙亦已接受，并实际入住，谈甲也未提出异议，故而，王甲依据2009年7月5日的协议，将系争房屋转让给王乙，作为本市北京东路某号房屋被国家回购解除租赁关系后，对王乙夫妻的安置的行为，并无不妥。且该安置涉及王乙夫妻的基本生存权利保障，理应予以维护，故谈甲要求确认王甲与王乙于2009年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。至于王甲与王乙间其他经济纠纷，不属本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：谈甲要求确认王甲与王乙于2009年7月7日就本市水电路1130弄某号203室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，谈甲不服提起上诉称，根据2006年3月19日，谈乙等签署的《上海市优秀历史建筑解除租赁关系补偿安置协议书》约定，北京东路某号209室获得安置货币补偿共计448,972元，王乙分别在2008年9月20日、2009年7月7日收到300,000元，谈乙已经对王乙夫妇进行过安置，原审法院没有查明此节事实。谈乙系成年人，是独立的民事主体，王甲没有义务代其对王乙进行安置。1999年购买系争房屋时，是由王甲出资，该房产属王甲与谈甲的共同财产，王甲无权处分夫妻共有的不动产，王甲与王乙于2009年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》，违反《物权法》强制性规定，应属无效，原审法院适用法律错误。王甲与王乙之间关于系争房屋的转让没有支付对价，实质上是赠与，不适用善意取得制度，谈甲作为共有人有权追回。即使买卖合同无效，王乙自2006年居住系争房屋至今，其居住权仍然有保障。因此请求依法判令撤销原判，支持谈甲的原审诉请。
被上诉人王甲辩称，同意谈甲的上诉请求。系争房屋是由王甲出资购买的，当时因为要套现公积金及解决煤气过户，才写上王丙的名字。家里协商好了，考虑父母年纪大了，房屋给父母住，待父母百年之后，房屋归王甲所有。
被上诉人王乙辩称，原审法院没有查明系争房屋的出资情况，系争房屋是王乙通过置换光新路房屋取得，由于其没有文化，遂委托王甲、王丙办理买房手续。本案的争议与北京东路房屋没有关系，王乙并不同意原审法院的认定，但对判决结果表示认可，考虑王乙夫妇年事已高，身体不好，行动不便，故没有提起上诉。
原审第三人王丙述称，同意被上诉人王乙的辩称意见。系争房屋系1999年由王乙出资，委托王丙与王甲购买。如果房屋是由王甲购买的，就不存在父母百年后房子归王甲的说法，王甲的说法自相矛盾。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据谈甲的诉讼请求，本案的主要争议是王甲是否有权处分系争房屋。王乙及妻子王丁于2006年北京东路某号房屋被国家回购后即入住系争房屋，在王乙主张系争房屋系其出资应归其所有的情况下，谈甲将系争房屋产权过户至王甲名下，按照物权公示的效力，谈甲的行为使得王乙相信，王甲有权处分系争房屋。同时，谈甲在明知系争房屋产权人更名为王甲后，却在与王甲协议离婚时确认无财产争议，其对登记在王甲名下的系争房屋并未主张权利，据此，法院推定王甲有权处分系争房屋，其将系争房屋变更至王乙名下的行为有效，谈甲要求确认王甲与王乙于2009年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的上诉请求，不予支持。关于谈甲与王甲之间的离婚财产分割，由双方另行解决。从系争房屋的取得来看，王甲、王丙于1999年作为买受人与出卖人签订了系争房屋出售合同，产权登记人为王甲、王丙。现王甲、王丙对谁出资购房款各执一词，但均未提供有效的证据予以证明。鉴于王乙与王丙、王甲系父女关系，王丙表示系争房屋系王乙出资应归王乙所有，而王甲与王乙之间除系争房屋外还有其他经济往来，故王甲与王乙之间的经济纠纷，非本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,500元，由上诉人谈甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 郑 华
代理审判员 吴 俊
二○一○年十二月十日
书 记 员 朱丹丹