上海市二中院关于未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同的法律效力一案
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2317号
上诉人(原审被告)上海A实业有限公司。
法定代表人李甲，总经理。
被上诉人(原审原告)上海B印务有限公司。
法定代表人高某，执行董事。
上诉人上海A实业有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第982号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年7月10日，A公司(出租方)与上海B印务有限公司(以下简称B公司，承租方)签订《厂房租赁合同》，主要约定出租方将刘场路的厂房或仓库租赁于承租方使用。租赁面积为底楼1,150平方米，二楼800平方米。租赁期限为15年，从2005年7月1日起至2020年6月30日止。在本出租合同生效之日起当日，出租方将租赁物按现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租。本承租合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即人民币(以下币种均为人民币)104,709.38元。租金为每三个月104,709.38元，每年为418,837.50元。供电增容的手续由出租方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由承租方承担。承租方应于本合同签订之前，向出租方支付租赁保证金10,000元，承租方应于本合同签订之后3个工作日内向出租方支付首个三个月租金。合同生效后，出租方开始申办供电增容的相关手续，因供电增容所应交纳的费用，包括但不限于增容，由承租方承担。承租方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给出租方。如承租方归还租赁物时不清理杂物，则出租方对清理该杂物所产生的费用由承租方负责。装修、改建增加的附属物产权属出租方所有。承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。未经出租方书面同意承租方不得提前终止本合同。如承租方确需提前解约，须提前2个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1、向出租方交回租赁物；2、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；3、应于本合同提前终止前一日或之前向出租方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。出租方在承租方履行完毕上述义务后5日内将承租方的租赁保证金无息退还承租方。合同签订后，A公司将系争厂房交给B公司使用。2006年11月24日，B公司以支票形式向A公司支付配电增容费100,000元，当日A公司出具收条，内容为：“A实业有限公司和上海B印务有限公司，为了配电增容费，已协商同意付款260,000元整。现已收到B印务有限公司暂付款100,000元整。(注：变压器为400KV)。”落款处代收款单位为A公司。2007年2月14日、3月22日，B公司告分别向A公司支付变压器增容费，金额分别为100,000元、60,000元，B公司共计向A公司支付电力增容费260,000元。2008年1月25日，B公司通过支票形式向A公司支付租赁保证金94,709.38元。租赁期间，B公司每月根据A公司开具的水电费清单，向A公司支付水电费。B公司已向A公司付清至2009年8月的水电费，A公司没有向B公司开具过电费发票。自2006年1月至2009年8月，B公司共计向A公司支付电费1,439,186.20元。A公司确认根据电力公司的电费标准，自2006年1月至2009年8月A公司向B公司多收取电费共计135,951.24元。2009年7月31日，B公司向A公司发出关于解除《厂房租赁合同》的通知，该通知主要内容为：租赁合同自2005年7月1日实际履行后，B公司已全面履行义务，已将租金缴至2009年9月底。但在合同履行期间，B公司遇到以下问题没有得到解决：1、B公司向A公司支付电力增容费260,000元后，A公司并未解决B公司的供电量问题，使B公司长期处于供电量不足状态，影响B公司的正常生产，经交涉无果。2、B公司向A公司缴纳电费后，A公司不开具发票，造成B公司无法入帐，不能享受税收抵扣，增加企业所得税负担，几经催要未果。3、A公司长期以来每度电的电价高于电力公司的电费价格，增加了B公司的成本，B公司多次要求A公司按标准电费结算，A公司不理。4、B公司使用系争房屋，经常受厂区出门通道阻塞困扰，影响B公司正常进出货通行。B公司要求A公司加强管理，但效果不明显。由于上述问题长期不能解决，已影响B公司租赁系争厂房合同目的实现。B公司决定解除租赁合同，并以书面方式通知A公司。由于B公司租金已付至2009年9月底，故至2009年9月30日租赁合同终止。同时鉴于B公司在签约时已向A公司交付相当于三个月租金的保证金，其足够用于处理有关合同解除后的清算事宜，B公司将在合同终止之日前腾空原租赁的厂房并撤离A公司厂区。B公司于2009年8月2日以快递方式向A公司邮寄了上述通知。2009年9月30日，B公司从系争场地内迁出。B公司诉至法院，要求：1、确认B公司、A公司于2005年7月10日签订的《厂房租赁合同》无效；2、A公司返还B公司租赁保证金104,709.38元，并支付逾期返还租赁保证金的利息损失(以104,709.38元为本金，自2009年10月1日起至本判决生效之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算)；3、A公司返还B公司自2006年1月至2009年8月多收取的电费差额135,951.24元；4、A公司向B公司开具自2006年1月至2009年8月收取合理部分的电费发票，金额共计1,303,234.96元；5、A公司返还B公司电力增容费260,000元。
原审法院另查明，2006年12月1日，上海日日汽车修理有限公司向上海市电力公司申请用电增容，具体联系人为李乙。电力公司于2006年12月7日受理了该增容申请。上海日日汽车修理有限公司于2006年12月28日支付电力增容费232,542元。电力公司于2007年1月29日完成增容施工。B公司表示在整个租赁期间，其确实都是与李乙进行业务联系。A公司表示，李乙是上海日日汽车修理有限公司的法定代表人，同时A公司也是由李乙负责运作，A公司的法定代表人李甲与李乙是兄弟。上海日日汽车修理有限公司也在系争刘场路甲号场地经营。
原审法院又查明，系争厂房并未取得建设工程规划许可证，也没有房地产权证。
原审法院审理中，B公司表示，B公司共计向A公司支付租赁保证金104,709.38元，其中94,709.38元是以支票形式支付，另外的10,000元是根据租赁合同的约定，在签订租赁合同时，向A公司支付的，但A公司并未开具相应的发票或收据。B公司为证明在租赁期间，A公司以高于电力公司电价标准向B公司收取电费，提供了2005年10月至2009年8月间B公司另外用电电力公司开具给B公司的电费发票，该发票上均记载了日间电费单价。根据电力公司的电费单价与A公司向B公司实际收取的电费单价，B公司计算得出自2006年1月至2009年8月，B公司应缴纳的电费金额为1,303,234.96元，B公司实际向A公司缴纳的电费金额为1,439,186.20元，A公司累计多向B公司收取了电费135,951.24元。关于解约通知中写明，三个月租金保证金足够用于处理有关合同解除后的清算事宜，是指由于B公司搬离系争场地时，2009年9月份的水电费单据还没有出来，B公司无法支付该月的水电费。保证金在支付2009年9月的水电费后，剩余部分要返还给B公司。关于电力增容问题，根据材料，申请户名为上海日日汽车修理有限公司，B公司不清楚该公司与A公司的关系，也不知道是否是为B公司申请。根据发票，增容费是232,542元，A公司实际收取了260,000元，多收部分应予返还。另外增容的地址是刘场路乙号，而B公司承租的厂房在刘场路甲号。即使是为B公司增容，由于增容实际就是增加变压器，属于电力设备的安装，租赁合同无效后，该设备对于A公司而言还有利用价值。B公司、A公司的租赁合同期限是15年，2007年1月底增容完毕后，B公司于2009年9月30日就搬离了系争房屋，B公司实际使用不到3年，B公司愿意按照3年使用期限计算，A公司应该将增容费折价后返还给B公司。A公司表示，B公司只支付了94,709.38元的租赁保证金，另外的10,000元B公司并未支付，如果B公司支付过10,000元，A公司会开具收据或发票。关于电费差额问题，B公司明知A公司高于电力公司的单价收取电费，其并未提出过异议，B公司均实际支付了电费，说明B公司对于A公司收取电费的单价和损耗是认可的。A公司收到了解约通知，由于B公司单方解除合同，租赁保证金是用于处理解除合同后的清算事宜，不应该返还。2009年9月份的水电费，A公司现无法提供单据，会另行向B公司主张，不要求在保证金中抵扣。关于电力增容问题，A公司当时委托上海日日汽车修理有限公司去增容，而且A公司都是由李乙在运作，B公司、A公司间的租赁合同也是李乙作为代表签字的。至于地址可能申请时写错了。上海日日汽车修理有限公司也是在刘场路甲号经营。关于多收取的电力增容费，260,000元的价格是双方协商一致的结果，B公司要求返还没有依据。电力增容后，该设备的所有权仍属于电力公司，A公司仅有用电权，A公司也不应该返还增容费。审理中，A公司提供了建设用地规划许可证及证明，A公司表示，系争场地的用地单位为上海大康(集团)有限公司，该公司授权A公司对外出租。B公司表示，B公司向A公司承租的是厂房，建设用地规划许可证及证明不能证明系争合同合法有效。
原审法院认为，B公司、A公司所订《厂房租赁合同》约定的租赁物，建设时未办理相关行政审批手续，且至今未取得房地产权证，B公司、A公司就系争厂房签订的《厂房租赁合同》应为无效。根据B公司提供的付款凭证，B公司支付的租赁保证金金额为94,709.38元，A公司也认可B公司支付的租赁保证金为94,709.38元，对此法院予以确认。B公司称其于签订租赁合同时还向A公司支付了10,000元租赁保证金，但对此并未提供相应证据予以证明，对于B公司的意见，法院不予采信。由于B公司已于2009年9月30日前从系争厂房迁出，B公司要求A公司返还租赁保证金，与法不悖，应予准许，返还的金额应为94,709.38元。根据B公司发给A公司的解约通知，B公司已明确租赁保证金用于处理合同解除后的清算事宜，意味着B公司同意A公司暂保留租赁保证金。事实上，B公司至今尚欠A公司2009年9月份的水电费未付，故B公司要求A公司自2009年10月1日起支付租赁保证金的利息，缺乏依据，法院不予准许。关于电费差额，根据B公司提供的证据，虽然B公司每月均是按照A公司开具的电费清单及金额向A公司缴纳电费，但A公司对于电费仅是代收代缴，A公司应按照电力公司确定的单价向B公司收取电费，无权加价。A公司也未提供关于用电损耗在B公司、A公司间如何分担的相应依据，故A公司加价向B公司收取电费缺乏依据。由于B公司之前并未向A公司主张相关权利，仅于2009年8月2日B公司发给A公司的解约通知中提到A公司多收取电费问题，故B公司要求A公司返还2006年1月至2007年7月间多收取的电费，已过诉讼时效，法院不予准许。根据B公司提供的支付电费凭证及电力公司的电费标准，自2007年8月至2009年8月，A公司共计向B公司多收取电费72,811.83元，A公司理应返还。由于B公司均是按月将电费足额交给A公司，A公司仅是代收代缴，A公司没有义务向B公司开具电费发票。故B公司要求A公司开具2006年1月至2009年8月A公司收取合理部分的电费发票的诉请，法院不予准许。关于电力增容费，根据本案的证据材料，B公司于2006年11月24日先向A公司支付了增容费100,000元，而上海日日汽车修理有限公司于2006年12月1日即向电力公司申请电力增容，虽然申请户名不是A公司，但具体联系人李乙是本案系争租赁合同A公司的签约代表，且B公司也明确在租赁期间均是与李乙进行联系。根据电力增容的申请时间及具体联系人，可以认定A公司已为B公司向电力部门申请增容。虽然B公司、A公司在签订租赁合同时已经协商确定增容费260,000元，但根据电力公司的发票，实际增容费为232,542元，由于系争租赁合同无效，电力增容费应据实结算，故A公司应将多收取的增容费返还给B公司。另外，因电力增容，实际增加了电力设备，虽然是为B公司增容，但B公司迁出系争房屋后，A公司仍可利用该增容设备，可以增加A公司的用电，电力增容设备对A公司而言仍具有使用价值。由于租赁合同无效，A公司应将电力增容费用折价返还给B公司。因B公司实际使用该电力增容设备不满3年，B公司愿意按照使用3年计算。根据租赁合同确定的租赁期限15年，结合B公司实际使用年限3年，以及A公司多收取的电力增容费用27,458元，法院酌情确定A公司返还B公司电力增容费213,491元。关于2009年9月的水电费，因A公司并未提供相应单据，且A公司表示会另行向B公司主张，本案对此不作处理。
原审法院审理后作出判决：一、上海B印务有限公司与上海A实业有限公司于2005年7月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海A实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海B印务有限公司租赁保证金94,709.38元；三、上海A实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海B印务有限公司2007年8月至2009年8月多收取的电费72,811.83元；四、上海A实业有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海B印务有限公司电力增容费213,491元；五、上海B印务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，A公司不服上诉至本院称，上诉人出租给被上诉人的厂房虽没有办理房地产权证，但具有合法的建设许可证等政府批文，应认定《厂房租赁合同》有效。上诉人根据每个分电表所用电量总和与总用电量之差计算用电损耗并根据每个公司用电量对该用电损耗进行分摊，得到被上诉人认可，上诉人没有多收取电费。上诉人把电力增容申请与电力设备安装发包给第三人办理，实际费用超过三十多万元，上诉人非但没有多收，还多支付了增容费用。电力增容是上诉人考虑被上诉人的用电需要而借上诉人名义申请的，电力增容的实际用电人和受益人为被上诉人，现被上诉人无故单方解除合同，应承担上诉人的损失。被上诉人在承租期间，改动租赁厂房的结构，应恢复原状或承担一定费用，上诉人不同意返还保证金。请求撤销原判主文第一、二、三、四项，改判《厂房租赁合同》有效，不返还保证金、多收电费及电力增容费。被上诉人B公司则要求维持原判。
本院经审理查明，原判认定事实无误。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。由于系争房屋未取得建设工程规划许可证，上诉人作为出租人与承租该房的被上诉人签订的《厂房租赁合同》，违反法律强制性规定，应认定为无效。上诉人认为被上诉人在承租期间，有改动租房厂房的结构的陈述在一审中并未提出，且双方对装修、改建增加的附属物产权属出租方所有已有约定，并不涉及租赁保证金。上诉人需根据每个分电表所用电量总和与总用电量之差计算用电损耗并根据每个公司用电量对该用电损耗进行分摊，双方在合同中亦无约定，现被上诉人对此提出异议，原审法院已根据诉讼时效制度予以区分对待，并无不妥。上诉人上诉认为其还向其他公司多支付60,000元电力增容工程款，被上诉人对此不予认可。对于电力增容费用应以供电部门确定的工程费用为准。根据本案的实际情况，原审法院对于电力增容费用、保证金处理已充分阐述了理由，本院不再赘述。原审法院所作的判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,015元，由上诉人上海A实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一○年十二月十日
书 记 员 朱丹丹