房屋买卖合同纠纷涉及刑事犯罪中赃款的处理一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2374号
上诉人(原审被告、反诉原告)庞甲。
被上诉人(原审原告、反诉被告)蔡某某。
原审第三人海门市A玻璃制品有限责任公司。
法定代表人蔡某某，董事长。
上诉人庞甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第2990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人庞甲及其委托代理人庞乙、陶某某、被上诉人蔡某某及其委托代理人马惠新，原审第三人海门市A玻璃制品有限责任公司(以下简称A公司)之委托代理人宋一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，(一)蔡某某系A公司的法定代表人，庞甲系A公司员工。庞甲因职务侵占罪于2007年7月1日被刑事拘留，海门市人民检察院于2007年12月22日向海门市人民法院提起公诉，并于2008年1月29日被判处有期徒刑三年六个月，并处没收财产人民币(以下币种均为人民币)10万元。(二)2007年10月12日，庞甲与蔡某某达成《房屋转让协议》，庞甲以总价款821,848元的价格将系争的上海市富平路727弄《万里居住区14-5》某号22层2203室房屋转让给蔡某某；庞甲已付房款471,848元，加上已付银行按揭、保险费等，合计为505,867.68元；庞甲以房款折抵所欠蔡某某505,867.68元货款；蔡某某不需向庞甲支付房款，尚余房款为银行按揭贷款，由蔡某某向银行归还；办理过户相关费用由蔡某某承担。《房屋转让协议》上，庞甲及其父亲、蔡某某分别作为甲乙双方签字。2008年1月7日，蔡某某、公证人员到羁押庞甲的看守所，庞甲与蔡某某再次签订《房屋转让协议》(内容基本同上)，庞甲同时签署了《承诺书》和公证《委托书》。经过公证的《委托书》内容为：庞甲委托张某某为代理人，办理归还庞甲所欠银行按揭贷款；领取产权证、支付相关税费；出售该房屋；所得售房款扣除归还银行贷款和支付相关税费后，剩余钱款用于退还庞甲侵占A公司的钱款。《承诺书》主要内容为：庞甲用侵占公司的赃款购买了系争房屋……现自愿将该房屋转让给公司董事长蔡某某个人，房屋总价款中的505,867.68元视作退赃，庞甲向银行按揭贷款未支付的部分由蔡某某支付……待(开发商)交房时，委托张某某全权代表庞甲办理该房所有权证、土地使用证及过户到蔡某某个人名下的所有手续；以上承诺是真实意思，决不反悔。上述文件签署后，蔡某某以庞甲的名义归还按期贷款，于2009年11月一次性还清贷款，并办理了入住手续，同时向房地产交易中心办理产权过户手续。(三)庞甲于2009年10月20日获得假释。2009年11月24日，庞甲签署公证《声明书》，承认张某某至今所办的委托事项，自《声明书》签署之日起取消张某某就该房屋一切事宜的委托。当时，系争房屋的交易正处于公示期间，房地产交易中心收到庞甲的《声明书》后，停止该房屋的交易。(四)反诉事实同本诉事实。
2009年12月，蔡某某诉至法院，请求：1、确认其与庞甲之间签订的《房屋转让协议》、《承诺书》、《委托书》合法有效；2、判令庞甲办理上海市富平路727弄某号2203室房屋产权转移至其名下的手续。原审审理中，庞甲提起反诉，请求撤销其与蔡某某签订的《房屋转让协议》。
原审审理中，蔡某某向法院提出保全申请，申请查封系争房屋，获准。
原审法院经审理后认为，公民或者法人应当对自己的行为承担相应的责任。从2007年10月12日庞甲与蔡某某达成《房屋转让协议》看，庞甲对于用房屋出售款退还赃款的行为是自愿的，是真实意思表示。2008年1月7日签订的《房屋转让协议》内容基本与前协议一致，《承诺书》表示出售房屋系庞甲的真实意思，公证《委托书》只是为实际履行《房屋转让协议》而签署。可见，2008年1月7日签署的《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》只是2007年10月12日签订的《房屋转让协议》的具体化、可操作化。庞甲所称的恶意欺诈的事实，不能成立。至于庞甲的“待香港汇丰银行汇款至A公司处，蔡某某将房屋退还庞甲”之说，没有相应的证据予以证明，法院无法采信。关于双方争议焦点中的庞甲应当退还赃款的数额，不属于本案审理范围，如果庞甲认为退还的赃款已超出应退范围，可另案主张，本案不予涉及。至于重大误解与否，法院认为，庞甲在刑事案件由检察院移送法院前，已决定将系争房屋的出售款作为退还的赃款，意思表示很明确，至于之后由香港汇入A公司处的美元，不能作为签订《房屋转让协议》是重大误解的理由，如果存在重大误解，也应当是以房款退还赃款之后发生的款项，而不是双方的房屋买卖行为。同时，转让价格基本接近当时的市场价格，双方的买卖行为遵循了市场规则，不存在价格欺诈等恶意行为。综上，法院认为，蔡某某的诉讼请求有合同依据，法院予以支持。庞甲反诉的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。至于蔡某某要求确认双方签订的《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》合法有效，因上述《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》不违反法律禁止性规定，且庞甲并未否认其法律效力，无需再作判断。
原审法院据此作出判决：一、庞甲应于本判决生效之日起十日内协助蔡某某办理上海市富平路727弄《万里居住区14－5》某号22层2203室房屋产权过户至蔡某某名下的手续；二、对庞甲要求解除与蔡某某之间就买卖上海市富平路727弄《万里居住区14－5》某号22层2203室房屋所签订的《房屋转让协议》的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人庞甲不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持其反诉请求或发回重审。理由：1、将系争房屋的售房款用于退赃是其与蔡某某签订《房屋转让协议》所附的条件，也是其签订该协议的根本目的。但其已退清了全部赃款，无需用售房款退赃，该协议所附条件不成就。另海门市公安局扣押清单、发还物品清单与检察院认定全款退赃的时间顺序可以证明检察院认定全部退赃前房款未作为赃款退还。2、根据该协议之约定，蔡某某取得系争房屋所有权的前提是必须将购房款交给其指定的代理人张某某，由张某某付给A公司，视作退赃。但其已退清赃款，故蔡某某支付的售房款不具备退赃性质，成了A公司对其的不当得利。另A公司以书面说明表示已收到蔡某某的购房款，不足以证明该款已实际履行，蔡某某不应取得系争房屋的所有权。3、协议的内容并非其真实意思表示，其当时在看守所内，对退赃情况不清楚，为尽快退赃并使自己量刑上有所减轻，故在违背真实意思的情况下签订了该协议。且公证的《委托书》中所写的家庭住址与其实际家庭住址不符，其也并未委托张某某作为受托人。
被上诉人蔡某某答辩称：1、根据海门市公安机关出具的“庞甲、陈某退赃情况说明”可以证实庞甲转让房屋所得505,867.68元是作为赃款退赃，司法机关为此已对庞甲从轻处罚。庞甲共侵占、转移、截留A公司货款约合350多万元，刑事判决书中认定的145万元为侵占公司财产罪，理应退赃。系争房屋是庞甲用赃款购买，并自愿转让给其用于退赃，庞甲在公安机关询问笔录中明确要求以房退赃。2、其已按照《房屋转让协议》全面履行了各项义务，庞甲的委托代理人收到其购房款505,867.68元后，代庞甲退赃至A公司账户。庞甲在公证处公证的声明中明确承认张某某所办的委托事宜。庞甲若认为退还数额过高，可另行通过司法途径向A公司追偿或向检察机关要求司法赔偿解决，不能对抗其的权益。3、庞甲案发后，在公安机关询问笔录中承认用赃款购买了系争房屋，并主动提出转让该房屋得款后，用于退赃。后，庞甲的父亲及庞甲的代理人起草了《房屋转让协议》，由其、庞甲及庞甲的父亲签字。2008年1月7日，在海门市公证处工作人员在场的情况下，再次签订。故该协议系庞甲自愿转让房屋的真实意思表示。
原审第三人A公司述称：1、蔡某某与庞甲签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，且庞甲用该房屋出售款退赃的行为已被公安机关、检察院、法院认定。2、庞甲在公安机关所作的笔录是其所作所为的真实反映，根据庞甲的交代，庞甲侵占、非法截留其资金共达300多万元，刑事案件中虽认定庞甲犯罪的金额为145万余元，但其余的资金亦属于其所有，庞甲应当返还予其。现庞甲退还的资金尚未达到庞甲侵占截留的金额，故其保留继续向庞甲追偿的权利。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：1、2007年11月6日，海门市公安局经侦大队的讯问笔录中，庞甲陈述：其分得的钱在上海买房子首付47万多，加上后来付按揭，每个月还4,000元左右，已经还了2万元左右。买股票花了7－8万元，还有35万元在其的招商银行卡上。另对于退赃如何退，庞甲表示：其招商银行有35万元，一套房子现在不能转让，其可以先写欠条，把买房子的有关手续给A公司，等以后可以转让时，把房子转让给A公司。还有其香港定期账户上6－7万美元，要解除定期后可以在网上操作转款。并称该账户的款全部应该是A公司的货款，没有属于其自己的钱。另称其股市上有10万多元，可以取出来。
2、2008年1月8日，海门市公安局经侦大队出具的“庞甲、陈某退赃情况说明”中将庞甲的退赃情况列举如下：(1)现金退了407,000元；(2)一套房子庞甲以原价(50万余元)转让给了A公司；(3)庞甲香港帐户余额8万多美元已退还给A公司；(4)庞甲香港私人账户6万多美元正在办理转给A公司的手续；(5)上述退赃不足部分由庞甲股票帐户11万元补足。
3、2008年1月22日，海门市人民法院[2008]门刑初字第0014号刑事案件承办人与蔡某某的谈话笔录，关于A公司收到多少退赃款，蔡某某表示：上海帐上8万美金已收到。一套价值50万元的房子手续办好了。庞甲三四十万元现金也已收到。另外庞甲从帐上提取另存的5万元美金未拿到。
4、2008年1月29日，海门市人民法院就庞甲、陈某职务侵占一案作出了判决。在该判决书经审理查明的事实中，法院认定庞甲已退清了全部赃款，并将海门市公安局出具的庞甲退赃情况说明、蔡某某作为被害单位的负责人的陈述、庞甲的相应供述等均佐证所认定的事实。
本院认为，蔡某某基于其与庞甲签订的《房屋转让协议》等，诉至法院请求庞甲协助其办理系争的本市富平路727弄某号2203室房屋产权转移至其名下的手续。庞甲上诉以该协议的内容并非其真实意思表示，且系争房屋的售房款用于退赃是该协议所附条件，检察院认定全部退赃前该房款尚未作为赃款退还等为由，认为蔡某某不应取得系争房屋的所有权，并请求撤销其与蔡某某之间的房屋买卖关系。然根据查明的事实：庞甲对于曾签订过《房屋转让协议》(两份)、《承诺书》、《委托书》并无异议，而其所称该房屋并非用赃款购买，其在不清楚赃款已退清的情况下，才同意以该房屋退还赃款等陈述，与其在公安机关的讯问笔录中的相关陈述显然相悖，且庞甲在与蔡某某达成《房屋转让协议》时，检察院尚未提起公诉，并认定赃款的数额。此外，庞甲对于其支付购房首付款的资金来源亦未能提供相关证据佐证。至于庞甲认为其与蔡某某签订的《房屋转让协议》等并非其真实意思表示，属于重大误解的情形下签署的，要求予以撤销。本院认为，庞甲作为案件的当事人，其对于自己合法财产范围以及应属于A公司财产范围是明确的，其在承认系争房屋为用赃款购买，并同意转让蔡某某后将所得房款用于退还其侵占A公司的钱款，且为此与蔡某某签订了相关协议，亦实际履行。现庞甲再认为其存在重大误解缺乏事实及法律依据，本院难以采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,027元，由上诉人庞甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 姚 跃
代理审判员 葛 珉
二○一○年十二月七日
书 记 员 彭奕佳