二手房买卖中立约定金合同纠纷案件的特点及审理思路
编辑：黄莹荧 来源：北京市东城区人民法院 点击进入：法律咨询热线
房价的持续上涨导致因定金产生的纠纷呈上涨趋势，我院调研后发现，该类案件具有以下三个特点：
一是买房人起诉卖房人双倍返还定金的情况居多。二手房买卖中的定金为立约性质，是为了签订房屋买卖合同实现房屋买卖为目的。买房人多以卖房人未能在约定时间签订房屋买卖合同或是将房屋卖给了第三方为由提起诉讼。当房屋买卖目的不能实现时，通常向卖房人主张双倍返还定金。
二是定金合同罚则条款多约定不明。二手房买卖一般由中介机构拟定定金合同，卖房人、买房人及中介三方构成定金合同主体，定金合同内容包括购房款、首付款、定金、交付定金的时间、签订合同时间及中介费，但对于如何适用定金罚则问题约定模糊或者没有约定。还有一些买房人为了规避高额中介费，与卖房人私下达成购房意向，但仅以交付定金及出具收条达成合意，并未签订正式的定金合同或房屋买卖合同就已发生纠纷。
三是违约行为举证存在困难。我国《担保法》及司法解释明确规定，主张适用定金罚则的一方需证明另一方存在不履行合同主要义务的违约行为，即证明拒绝订立房屋买卖合同是对方违约。定金合同一般会约定签订房屋买卖合同的时间，但实践中双方常常电话口头约定或在中介见证下另行约定时间。一旦在定金合同约定的时间点未能订立买卖合同产生纠纷，一方想证明订约时间已合意更改就存在困难。
为妥善处理该类纠纷，应当适用以下审理思路：
一是合理分配举证责任。违约责任方的确定是适用定金罚则的基础，对此主张双倍返还定金的一方需举证证明对方存在违反合同约定的行为。在二手房买卖定金合同中，主要的违约行为则是没有签订房屋买卖合同。故在分配举证责任时，需由主张适用定金罚则的一方当事人承担因对方原因没有签订房屋买卖合同的举证责任。对于此种违约行为，第三方中介机构的证人证言、当事人与对方协商房屋买卖的录音均可认定为佐证。在双方均不能提供证据证明对方违约的情况，需考虑双方是否存在过错，若双方均存在过错则应恢复原状，定金应当返还。
二是情势变更不适用定金罚则。定金罚则的适用是一方当事人不履行合同义务，必须是因有过错而不履行的。如果非因双方的原因而没有签订房屋买卖合同，则不能适用定金罚则。对此，如果房屋买卖合同未能签订，是因双方就定金合同中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致所造成,则系非一方原因而是不可归责于双方的事由，造成本约无法签订,双方互不承担违约责任。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，收受定金一方应当将定金退还对方。