划拨土地的转让法律问题

田杰律师

与其他权利之转让不同，划拨土地使用权的转让并不是原使用权人与受让人之间的相对合同法律关系，其实际上涉行政法律关系在内的复杂法律关系。

根据现行法律规定，原使用权人并无处分划拨土地使用权的权利，在转让划拨土地使用权前需取得人民政府的批准，并由受让人与土地管理部门签订土地使用权出让合同。这一过程中，土地的价值并未支付给原使用权人而是支付给了国家。其中人民政府的审批的实质是对原划拨土地使用权收回以及再出让进行批准，这是行政决定的过程。

显然，如果在导致划拨土地使用权移转的交易中（如转让划拨土地上的建筑物所有权），如果缺乏人民政府的审批，其交易则应认定为违法而归于无效。但鉴于划拨土地的大量存在，过于严格执行这一规定，则对房地产市场十分不利，并将在客观上阻碍市场交易安全。因此，最高人民法院在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定，起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。这一规定确立该等划拨土地使用权转让合同效力补正原则，赋予该等效力瑕疵之交易重新获得完备效力的机会。

就程序上而言，根据《协议出让国有土地使用权规范》（2006年）的规定，划拨土地使用权转让应经过下列程序：

1.      原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请；

2.      经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案；

3.      市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批；

4.      协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，申请人应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

5.      通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同；受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

6.      办理土地登记。

对买方而言，涉及划拨土地的房地产转让必须充分注意到其支付义务：其一，其需要向建筑物所有人支付房屋价款以及可能的划拨土地使用权权益价格；其二，其需要向国家缴纳土地出让金。这两种性质完全不同的支付义务不得混淆。

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