关于加强商品房预售管理若干问题的通知
沪房地开[1997]935号
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浦东新区规土局，各区(县)房地局、房管局，崇明县建委，各房地产交易中心、房地产交易管理所，各房地产开发企业：
为进一步规范商品房预售行为，保障商品房预售当事人的合法权益，现就贯彻《上海市房地产转让办法》，加强商品房预售管理的若干问题通知如下：
一、市房屋土禈管理局(以下简称市房地局)负责核发外销商品房、外资内销商品房预售许可证；浦东新区综合规划土地局、各区(县)房屋土地管理局、房产管理局、崇明县建委(以下简称区县房地产管理部门)负责核发内资内销商品房预售许可证。
房地产开发企业需预售内资内销商品房的，应当向项目所在地的区县房地产管理部门提出申请；房地产开发企业需预售外销商品房、外资内销商品房的应直接向市房地局提出申请。 对未按照《上海市房地产转让办法》第三十二条以及本通知规定核发的商品房预售许可证，由市房地局予以纠正。
二、房地产开发企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。
未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定予以处罚。 无证预售外销商品房、外资内销商品房的，由市房地局予以处罚；无证预售内资内销商品房的，由区县房地产管理部门予以处罚。
三、申请预售商品房须提交下列材料：
1、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体座落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由；
2、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；
3、土地使用权出让合同和房地产权证；
4、建设工程规划许可证；
5、建设工程施工许可证；
6、建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25%以上的证明；
7、与本市注册的银行签订的预售款监管协议；
8、水、电、煤等配套已落实的有关证明；
9、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
10、商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容；
11、房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书；
12、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；
13、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺；
14、申请预售时上月的房地产开发经营月报表；
外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
四、市房地局、区县房地产管理部门在受理商品房预售申请前，应将有关商品房预售条件、预售申请应提交的材料、核发商品房预售许可证程序及时限明确告之申请人；受理商品房预售申请后，应对提交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核，并对施工现场查勘，符合商品房预售条件的，自受理之日起10日内核发商品房预售许可证；不符合商品房预售条件的，自受理之日起10日内作出不准预售的决定并书面通知商品房预售申请人。 核发商品房预售许可证的同时，应将准予预售的商品房及经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用商品房预售合同示范文本的书面承诺抄告交易管理部门。
五、关于商品房转让合同
1、商品房转让合同分为商品房预售合同、商品房出售合同。商品房预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付后可直接办理过户手续；商品房出售合同适用于未经预售阶段的商品房现房(竣工验收合格取得房地产权证的商品房，下同)销售。
商品房预售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局监制，分为《上海市内销商品房预售合同》、《上海市外销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市外销商品房出售合同》四种版本(以下简称97版合同文本)。
2、房地产开发企业预售、出售商品房时，应当参照97版合同文本与承购人签订商品房预售、出售合同。也可以采用97版合同文本与承购人签订商品房预售、出售合同。
企业参照97版合同文本自制合同文本的(以下简称自制合同)，在申请商品房预售时(或出售前)应送审。自制合同的审核由市房地局委托市房地局法律顾问室审核。
3、房地产开发企业在1998年5月31日前可以继续采用根据沪房地交(1995)387号文规定由市房地局印制、市工商局监制的商品房预售、出售标准合同文本(以下简称95版合同文本)与承购人订立合同；
1997年5月31日前，预售商品房采用95版合同文本订立合同的，仍需按合同本身约定在房屋交付使用后签订出售合同，方能办理过户手续；
1997年6月1日后预售商品房采用95版合同文本订立合同的，在直接办理预售商品房过户手续时，须提交有关合同双方当事人对交易行为最后确认的书面材料。
4、房地产开发企业预售外销商品房签订的预售合同须经上海市公证处公证。
5、97版合同文本由各房地产交易中心向社会公开发售，购买对象与购买份数不予限制。
六、申请与核发商品房预售许可证的其它管理要求
1、1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，有完整的建设用地划拨手续、市商品房建设计划批文，可视作符合了《上海市房地产转让办法》第三十二条第(一)(二)款规定。
2、商品房预售申请人必须与土地使用权出让合同的受让人一致，商品房预售申请人是项目公司的，项目公司的组成人须与受让人一致。
3、若干个房地产开发企业合作开发的商品房，可以项目为单位核发一张商品房预售许可证，也可以合作各方所占份额核发多张商品房预售许可证。
4、申请商品房预售的建筑面积不得大于土地使用权出让合同约定的房屋建筑面积。
5、已核发商品房预售许可证的在建的房屋建设工程按规定转让的，受让方须持市房地局核发的同意转让批复、转让合同及受让方的房地产权证申请变更商品房预售许可证。
6、商品房预售许可证正、副本由市房地局统一印制。核发商品房预售许可证时，正本发给一份，副本可根据申请人需要一式多份，正、副本具有同等效力。
7、商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上工作量的证明，须由银行支行以上(含支行)的机构出具。
七、本通知自下达之日起执行。在此之前，我局发布的有关规范性文件中的条款与本通知不一致的，以本通知为准。
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上海市房屋土地管理局
1997-09-26 |
