【点评：这个判决具有很强的代表性,尽管其判决出具的时间已有时日。在夫妻共同财产中,房地产以其特有的价值和制度,往往成为夫妻离婚或其他交易中容易出现矛盾的地方。一方面,根据物权法的基本原理,物权的公示公信具有确定的效力,交易相对人可以根据房地产登记簿的权利人直接认定其为该房地产的权利人,无需再另行查询其他信息,否则现实中的交易将过于繁琐。另一方面,《婚姻法》又规定,夫妻关系存续期间,一方取得的财产通常归夫妻共同财产。据此,登记在夫妻一方名下的房地产,当然属于夫妻共同财产。因此,登记为权利人的配偶在未经另一方同意而处分房地产时,常常主张擅自处分行为无效。而这一观点,为很多地方的法院所采纳。然而,随着《物权法》的颁布,目前对于这一问题的认识已经相对趋同,即登记为权利人的配偶在单独处分该房地产时,交易对方可以仅凭房产证确定该配偶是有权利处分房地产的,除非交易相对人不构成善意,应认定为有效,另一配偶无权以未经其同意为由撤销该房地产交易。

对于何谓“善意”？并无统一的标准。如果买受人明知道卖方是已婚且该房屋是婚后所买，那么其未经卖方配偶同意的情况下进行交易，是否构成“善意”呢？我认为还有可能认定为“善意”。因为，现在社会夫妻财产关系亦呈现多元状态，例如夫妻财产划分协议等，因此婚后购买未必一定是共同财产。因此，法律上不应该强迫买受人去详细地了解卖方家庭内部的财产分配状态。

随之而来的问题是,这种情况下,在离婚官司中,如何维护作为财产共有人的另一方配偶的利益呢？显然,被登记为权利人的配偶容易通过出售房地产而转移出售所得,使得另一方配偶处于非常不利的状态。这一情况目前法律上难有补救措施。当然,如果被登记为权利人的配偶与第三人（情人或其他不正当关系人）恶意串通低价转让或赠与的,我们认为,此时另一方配偶得以申请撤销该等交易。

所以,在此亦提醒各位,夫妻买房的,为了保护自己的利益,一定要将自己登记为房地产的权利人,而不能仅仅相信婚姻法中的共有财产的规定。】

殷国荣诉张群等买卖合同案
（公示公信原则）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：江苏省无锡市北塘区人民法院（2005）北民一初字第875号。
　　二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2005）锡民终字第0952号。
　　2．案由：房屋买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：殷国荣。
　　委托代理人：陈玲仪（殷国荣之妻）,在无锡市后祁街小学工作。
　　被告：张群。
　　被告（上诉人）：费建梅。
　　委托代理人：黄慧,江苏无锡柯兰律师事务所律师。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：江苏省无锡市北塘区人民法院。
　　独任审判：代理审判员：余刚。
　　二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：姚旭斌；审判员：潘志江；代理审判员：夏燕。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2005年11月18日。
　　二审审结时间：2006年2月15日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1．原告诉称
　　1998年8月24日,原告和张群协商一致签订了售房协议,协议约定,张群将其所有的坐落于无锡市五河新村103号303室房屋出售给原告,销售价格为35 000元。协议签订后,原告给付了35 000元房款,张群将相关房屋权属凭证同时交付给原告。2002年4月14日,张群将该房屋内的户口移至无锡市荣巷街道龙山村陆井47号。原告多次要求张群办理过户手续,但张群至今未履行义务,故诉至法院,请求判令被告履行房屋买卖合同义务,办理房屋过户手续。
　　2．被告张群未答辩。
　　3．被告费建梅辩称
　　其与张群系夫妻关系。1997年7月,其与张群因夫妻关系不和而分居,同年张群一人搬入诉争房屋居住。在此期间,张群未经其同意私自处分了属于夫妻共同财产的诉争房屋。故请求判令原告与张群所签订的协议无效。
　　（三）一审事实和证据
　　江苏省无锡市北塘区人民法院经公开审理查明：原告殷国荣与被告张群原系同事关系。张群与被告费建梅系夫妻关系。1997年7月,张群根据房改政策购买了无锡市五河新村103号303室房屋,房屋面积为43．65平方米,并于同年8月取得了房屋所有权证。房屋所有权证的附记注明“此房在2002年7月31日之前不得进入市场”。1998年8月24日,张群与殷国荣签订了售房协议。协议约定：张群以1．9万元的价格将无锡市五河新村103号303室房屋出售给殷国荣所有,产权过户中的各种费用由殷国荣承担；在付清房款的同时由张群向殷国荣交付所有房产证件。同日,殷国荣向张群给付了房款人民币35 000元,张群也向殷国荣交付了房产证件（房屋所有权证、国有土地使用证）及房屋。2002年4月,张群和费建梅的户口迁出无锡市五河新村103号303室。诉讼中,费建梅提出其与张群因夫妻关系不和于1997年分居,分居期间张群未经其同意私自处分了属于夫妻共同财产的房屋。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1．出售公有住房合同一份；
　　2．售房协议一份；
　　3．收条一张；
　　4．房屋所有权证；
　　5．国有土地使用证；
　　6．结婚证；
　　7．离婚申请书二份；
　　8．诉状一份；
　　9．证人证言；
　　10．当事人的陈述。
　　（四）一审判案理由
　　江苏省无锡市北塘区人民法院根据上述事实和证据认为：共有人对其共有份额的支配受其他共有人的限制,对共有物的支配也受其他共有人的限制,但共有人没有代理权擅自处分整个共有物的,其行为并不当然无效。本案中,殷国荣于1998年8月24日向张群购买了房屋,并支付相应的价款。张群在同日将房屋及相应房产证明交付给殷国荣。根据无锡市五河新村103号303室房屋所有权证上所有权人登记为张群一人,及殷国荣支付了房屋相应的对价和收到相应房屋权属证书的行为,且费建梅在诉讼前一直未提出过异议,故可以推定殷国荣在主观上是善意的、无过失的,其有理由相信张群有权处理整个房屋。依诚实信用原则,怠于履行其注意义务的被代理人直接承受没有代理权而签订的合同的责任。鉴于此,本院对费建梅基于共有权提出房屋买卖无效的主张不予支持,对殷国荣要求将无锡市五河新村103号303室房屋的所有权过户的主张予以支持。
　　（五）一审定案结论
　　江苏省无锡市北塘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条,作出如下判决：
　　张群与费建梅于本判决发生法律效力之日起十日内协助殷国荣办理无锡市五河新村103号303室房屋的过户登记手续。
　　案件受理费570元,其他诉讼费330元,合计人民币900元,由张群和费建梅负担。此款已由殷国荣预交,张群和费建梅应承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付殷国荣。
　　（六）二审情况
　　1．二审诉辩主张
　　（1）上诉人费建梅诉称
　　原审适用法律错误。首先,其在诉讼前一直未对出卖房屋之事提出异议是因为不知道张群出卖房屋。其次,殷国荣购买房屋不符合善意取得的构成要件,理由：第一,本案房屋在2002年前是限制流通的。第二,殷国荣与张群原系同事又是邻居,对于张群与费建梅系夫妻且夫妻关系不和是明知的,而且张群与费建梅均曾向居委会、街道办事处提交过离婚申请书,其夫妻关系不和在五河新村是有相当一部分人知道的。殷国荣也可以通过查阅职工购买公有住房申请表得知张群的配偶系费建梅。由此,殷国荣不是善意第三人。第三,善意取得中,受让人须取得不动产所有权,而本案房屋尚未进行变更登记,殷国荣尚未取得所有权。再次,张群的行为并不符合表见代理。理由：第一,表见代理行为须以本人名义进行,而张群出卖房屋并未以费建梅的名义进行。第二,代理活动中,代理人并不直接取得任何个人利益,而本案中无论以谁的名义出卖房屋均能直接取得（或损失）利益。第三,本案中,夫或妻无论哪一方出卖房屋均涉及行为人本身的利益。最后,本案售房协议系无处分权人订立的效力待定合同,该合同至今未经费建梅追认,应属无效。要求二审撤销原判,依法改判。
　　（2）被上诉人（原审原告）殷国荣辩称
　　首先,其与张群所签售房协议系双方真实意思的表示,合同签订之后,双方的主要义务均已履行完毕,故该合同依法有效。其次,房屋产权证具有法定的公示效力,张群是产权证上登记的房屋所有权人,殷国荣以其为交易对象,符合法律规定,而且法律并不要求买受人在进行不动产交易时应当知晓出卖人的婚姻状况,故费建梅对房屋的共有权并不能对抗第三人。客观上,房屋已交付八年,费建梅从未主张过自己的权利,现其以不知情为由要求否定合同的效力,难以令人信服。最后,合同行为是不动产权属变更的前置要件,权属登记的办理并不当然影响合同的效力。要求二审驳回上诉,维持原判。
　　2．二审事实和证据
　　江苏省无锡市中级人民法院经公开审理查明：二审中,费建梅提供了其代理人黄慧所作的调查笔录二份。一份为对五河新村103号104室的俞海芬所作的调查笔录,证明殷国荣是在知道费建梅不知情的情况下购买了房屋,主观上有恶意；另一份是对张群的母亲张瑞娟所作的调查笔录,因殷国荣曾说与费建梅的婆婆住在同一院内,互相是认识的,故该笔录用来证明张瑞娟根本不认识殷国荣夫妻。
　　3．二审判案理由
　　江苏省无锡市中级人民法院根据上述事实和证据认为：根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是张群,共有人一栏没有记载,因此张群是公示的所有权人。殷国荣作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与张群签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,房屋交付至今也已有多年,殷国荣的交易安全应当得到保护。虽然费建梅依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权,费建梅也据此主张张群擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,张群与殷国荣所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。费建梅认为殷国荣并非善意第三人,其权利不应获得保护。对此,尽管殷国荣与张群曾有过同事关系、邻居关系,张群与费建梅也均曾向居委会、街道办事处提交过离婚申请书,但这并不能得出殷国荣应当知道张群夫妻关系不和这一结论；特别是费建梅在原来的离婚诉状中陈述过,其与张群在他人眼里看来仍是好夫妻,那么殷国荣当然更加无从得知张群与费建梅夫妻关系不和。费建梅认为殷国荣可以通过查阅产监处存档的职工购买公有住房申请表得知张群的配偶状况,但职工购买公有住房申请表并非法定的不动产物权公示载体,殷国荣没有义务进行查阅。至于费建梅在二审中举证的调查笔录,从内容来看难以证明殷国荣在与张群签订房屋买卖合同时主观上存在恶意,证明力不强。由此,费建梅称殷国荣并非善意第三人的理由,不能成立。至于费建梅所提房屋所有权尚未进行变更登记,殷国荣尚未取得所有权的问题,因是否进行变更登记仅仅是判断合同是否已得到全面履行的标准,并非判断合同效力的标准,本案争议房屋的所有权尚未进行变更登记,并不能导致买卖合同无效。费建梅以房屋所有权尚未进行变更登记为由否定合同的效力,其理由不能成立。关于本案争议房屋在2002年前是否能上市交易的问题,因相关政策已经放开,即使签订合同之时尚不能上市交易,合同效力也因政策放开而得到了补正。综上,因费建梅在本案中并无充分的证据证明殷国荣并非善意第三人,殷国荣基于对房屋所有权登记的信赖而与张群签订房屋买卖合同,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。费建梅上诉理由不能成立,对其上诉请求不予支持。原审判决并无不妥,予以维持。
　　4．二审定案结论
　　江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项,作出如下判决：
　　驳回上诉,维持原判。
　　二审诉讼费900元,由费建梅负担。
　　（七）解说
　　处理本案的关键在于对物权制度的基本原则——公示原则、公信原则的把握。
　　公示原则是指物权变动行为须以法定公示方法进行才能生效的原则。公示原则要求当事人依法定方式向社会公众公开其物权变动,以明确何人取得物权,何人丧失物权,否则不能发生物权变动的效力。之所以要确立物权的公示制度,原因主要有两点：一是因为物权是排他性财产权,即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权。例如一物之上若已经成立一所有权,则不能再成立另一所有权。（多人共同对一物享有一个所有权不属此列）正因为物权具有排他性,倘若外界无法知悉物权变动情况,则容易导致第三人遭受损害。二是因为物权是对世权,其义务人是不特定的任何人。物权的变动不仅仅是权利人个人的事,对于广大的社会公众来说,也都发生权利义务变动的后果。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众,才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准,即没有公示就没有物权变动,以此判定物权归属,以维护交易安全。
　　公信原则是指赋予公示以一定范围的可信性效力的原则。即若物权变动已公示,即使公示与实际权利关系不一致,标的物出让人事实上无处分权,善意受让人基于对公示的信赖,仍能取得物权。公信原则确立的目的在于保护以公示方式取得物权的善意第三人,从而维护正常的交易秩序。物权变动关系是社会生活中最普遍的财产关系,是商品交换正常进行的基石,每天都要发生大量的物权变动,要求受让人对出让人的处分权进行周密详尽的了解是不现实的。因此法律确立了物权公示制度,并赋予其公信力,凡是按法定公示方式转让物权的,善意受让人基于对公示的信赖,当然应取得物权。若连法定的公示方式都无法保障善意受让人取得物权,则社会经济就失去了基本的法律保障,无法正常进行。公示原则与公信原则相辅相成,公示原则以公示与否来确定权利的归属,公信原则赋予公示以公信力,保护信赖公示的善意第三人。
　　物权公示的方法,因动产物权和不动产物权而有所不同：动产物权以占有为公示,不动产物权以登记为公示。在本案中,被处分的共有财产属于不动产,根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人,其交易安全应当受到公信力的保护。如果登记权利与真实权利不一致,受让人依据产权部门的登记认定处分人有处分权的,就可以被认定为善意。这种善意是一种推定的善意、客观的善意,区别于动产善意取得中的主观善意,即只要物权受让人相信登记机关所作的物权登记是一种真实的权利便构成善意。同时,受让人须无过失,即作为受让人其所尽的注意义务必须是适当的。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是张群,共有人一栏没有记载,因此张群是公示的所有权人。殷国荣作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与张群签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,房屋交付至今也已有多年。尽管殷国荣与张群曾有过同事关系、邻居关系,但殷国荣并不必然知晓张群夫妻关系不和的事实,故可认定其已尽充分注意义务,殷国荣为善意第三人。而交易房屋所有权变更登记仅为判断合同是否全面履行的标准,而非确定合同效力的标准,因此,争议房屋所有权尚未进行变更登记,并不能导致买卖合同无效。综上,殷国荣的交易安全应当得到保护。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （江苏省无锡市北塘区人民法院　余刚）