【本文提及的有关外汇问题，是房地产买卖交易过程中经常碰到和思考的。笔者在代理的几次交易中，或多或少涉及这些问题。但就其中的一点，在此需要澄清，就是关于卖方物业上存在抵押的情况下，无法对合同进行公证的问题。本人做过的交易中实际上不存在文中所述的循环问题。上海地区的公证机构（至少我们聘请的公证机构）愿意在卖方抵押注销之前办理买卖合同公证。买方可凭公证合同办理外汇手续。】

案情简介：上家是注册在境外的一家香港公司，称A公司，下家是注册在境内的外资企业，称B公司，A公司欲出售在上海的一处写字楼。该写字楼已经出租，并且已经作了租赁登记，承租人书面表示放弃优先购买权。

  该写字楼双方约定以合同价320万成交，并且双方约定由下家在香港的关联公司C在香港直接将房款以港币的方式支付上家。

提出问题：

该笔交易存在以下特殊之处：

1、在已有租赁登记的情况下，由于交易中心规定，必须注销租赁登记方可办理过户，那么应该如何解决这个问题呢？

2、境外付款的形式是否会涉及到外汇进出的一些政策限制呢？

1、关于租赁登记：

第一种方案：说服租客提前注销租赁登记；

第二种方案：若租客不同意提前注销抵押，那么只有等租期届满，注销登记后，再办理过户。

2、双方约定的境外付款方式存在以下问题：

（1） 若下家B的关联公司C在境外付款的话，则下次下家B再次出售时，其出售的房价款将无法通过正规的渠道汇出境外，因为购买时没有资金汇入凭证，自然无法通过外汇管理局审核汇出资金；

（2） 下家B在没有支付对价的情形下，获得一处不动产，从公司财务上看，属于无偿获得财产，企业需要缴纳较大金额的所得税收，因此，对于B而言十分不经济。

　　为了解决上述问题，建议上下家不要通过境外付款的方式交易，而改成由下家直接在境内支付，但是，下家注册资本金只有12万美金，远远不足以支付房款，且该企业也没有其他营利收益，因此，也没有充足自由资金购买，基于以上，建议以下方案：

（1）下家向其他公司或个人借款购买；

（2）由下家总公司注资，增加下家注册资本金；

（3）换另外由下家实际控制的公司（有充足资金）或者信任的个人购买。

处理方案：

  最终，该案件先签署了手写版本买卖合同，并约定过户期限为租期届满且注销登记后，购买人由下家控制的另一家境内企业，并且通过境内付款的方式购买。

总结建议：

涉及境外付款，或者上下家是公司的情形的，相对而言涉及问题的方面比较多，受到限制较大，同样的，解决的方案也会比较多，我们应当从多方面进行思考，综合判断，选择最佳的解决方案。特别又牵扯到作低房价等问题的时候，更要慎之又慎。

正常购汇结汇买房有关知识

1、买方汇入

　　将外币汇入境内用于购买房地产的，可以将外币从境外外币帐户直接汇入境内个人外币帐户，而后在境内，将该外币兑换成人民币，用于购买房地产，此环节需要银行进行审核，需要提供的材料是：经公证处公证的买卖合同；网上备案证明。银行审核通过后，方可支付给上家。

实践中可能遇到两个问题：

　　（1）上家有贷款抵押，合同约定需要用下家首付款来清偿，但是下家的房款却需要从境外汇入，银行审核时，需要提供经公证的买卖合同，但是公证处出具公证书的前提需要抵押已经注销，而注销抵押却需要用下家的钱还清贷款余额。由此形成一个相互矛盾的循环，无法处理，因此，建议操作此类案件时，合同条款必须选用上家自行还贷，而不是下家首付款还贷。

　　（2）原则上只要买卖合同进行了网上备案手续之后，房地产交易中心即可出具网上　备案证明，但是，有些交易中心却要求必须过户之后才可以出具网上备案证明（比如卢湾交易中心），若是这种情况，带来以下问题：首付款无法从境外汇入；若上家有贷款的，则贷款无资金偿还。因此，操作时必须预先与交易中心确认办理网上备案证明所需条件，如实本条所述特殊情形，应当预先想办法解决。

2、卖方汇出

（1）上家是境外人，现在将房屋出售，需要将售房款汇出境外，此种交易情况下，在去银行结汇前，必须先去外汇管理局办理结汇审批手续，需要提供的材料有：购房时的结汇证明（交易中心开具）；购房时买卖合同（盖有结汇章，且经公证）；本次买卖合同（经公证）；本次买卖合同网上备案证明。外汇管理局一般七个工作日出具审批结果，审核通过的出具通过证明。然后，由下家将购房款打入上家的人民币帐户，最后凭外管局出具的通过证明文件在银行办理结汇汇出手续。

（2）关于结汇出境的金额问题：按照原来购房时汇入的外币占购买价格的比率同比率汇出，即本手出售价格乘前述比率即是本次出售可以汇出的最大金额。可以分期汇出。

本手价格（原购房汇入外币额 / 原购买价格）

　　由此可见，通过正规途径汇出的前提是上家当初购买此房是通过正规途径汇入外币购买的，否则无法正常汇出。

　　目前，通过非正规的做法的方式，寻找一个有外币想兑换成人民币的个人客户，上家与其协商好具体汇率，而后由下家将人民币直接支付给这个中间人，其在收到下家人民币后将按协商汇率兑换的外币直接支付给上家。可见，此中间人实际上起到银行的作用，只不过其不会像银行那样审核资金的真实用途。同样，也可见，此种操作模式的风险比较大，对于中间人的信誉要求很高，另外，若出现违约导致交易不成功的，产生返还问题时也难以处理，因此，不建议采用此种交易方式。