王国珍诉史高辉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
编辑：上海市第一中级人民法… 来源：上海市第一中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
上诉人（原审被告）：王国珍，女，1957年6月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：史高辉，男，1986年11月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人王国珍因与被上诉人史高辉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人王国珍的委托诉讼代理人丁颖，被上诉人史高辉的委托诉讼代理人吴琼、顾继云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王国珍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担违约金。事实和理由：一、上诉人与案外人黄某按份共有系争房屋，上诉人占10%，黄某占90%，而上诉人出售房屋未经黄某追认，属无权处分。因此，上诉人不具备签署居间协议的主体资格，其擅自签署的居间协议系无效合同。二、被上诉人在签约时已知道系争房屋属于上诉人与黄某共有，而黄某从未在该协议上签字，故被上诉人在本案中也存在过错，依法可以减轻或免除上诉人的赔偿金额。因此，即便上诉人有过错，一审法院认定的违约金数额远远大于其过错程度。
史高辉辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人恶意违约致使被上诉人损失110万元，一审法院调整的违约金已经过低，不足以弥补被上诉人的损失。
史高辉向一审法院起诉请求：1、解除王国珍与史高辉签订的居间协议；2、王国珍返还史高辉定金5万元；3、王国珍支付史高辉违约金41万元（按房价款的20%计算）。
一审法院认定事实：2012年9月10日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋核准登记产权人为黄某、王国珍。共有情况为按份共有，黄某90%、王国珍10%。
2016年1月23日，以王国珍、黄某为甲方、出售方，史高辉为乙方、买受方，上海XX有限公司为丙方、居间方，三方签订居间协议，约定甲方转让系争房屋给乙方，房屋权利人为黄某、王国珍。房价款205万元，首期80万元，于《上海市房地产买卖合同》签订后当日内支付甲方（含定金），第二期房价款124万元，于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于办理产权过户手续当日补足并支付甲方。第三期房价款1万元于交房当天支付甲方。款清后三日内交房。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方，待甲方签订本协议后当日内，乙方应补足定金至5万元。甲乙双方同意在签订本协议后，于2016年3月20日前共同赴丙方办理登记文本签订手续。本协议下，若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，同时，向乙方支付总房价款20%违约金。若乙方未能履行本协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，同时，向甲方支付总房价款20%违约金。协议另对其他事项作了约定。协议尾部甲方处有“王国珍、黄某”签名字样。双方确认“黄某”的字样非黄某本人签名。
同日，王国珍出具收款收据一份，写明收到买受人史高辉支付的款项5万元，系购买系争房屋的定金。
2016年3月初，王国珍称，由于黄某不同意出售系争房屋给史高辉，故其无法与史高辉继续签订《上海市房地产买卖合同》，不同意继续履行双方间的居间协议。
一审中，王国珍称，居间协议上“黄某”的签名是由其父亲代签，但其父亲未取得黄某的授权。此后，因黄某不同意出售系争房屋，故居间协议属无效合同。即便居间协议有效，造成协议不能履行的最大责任在于居间方，史高辉也有一定过错，且协议约定的违约金标准过高，违约金应调整至按照银行同期贷款利率计算。
一审中，史高辉提供了系争房屋的网上备案合同信息以及缴税凭证、网页截屏信息，以证明王国珍及其女儿黄某就系争房屋已与案外人于2016年3月19日网签了买卖合同，与系争房屋同一小区且相同面积的房屋，现网上挂牌的价格约320万元，涨幅约有110万元。经一审庭审质证，王国珍对网签备案合同及缴税凭证真实性无异议，但对于网页截屏的真实性表示无法确认，且与本案没有关联。
一审法院认为，王国珍作为系争房屋的产权人之一，其与史高辉就系争房屋订立的居间协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。协议虽然确立了买卖标的、价款以及付款方式等内容，但同时约定了在一定期限内签订正式房地产买卖合同，从法律性质而言，该协议属预约性质。王国珍未取得系争房屋另一产权人黄某的授权，其处分系争房屋的行为也未得到黄某的追认，因此，上述居间协议对黄某不具有约束力。王国珍主张居间协议无效，一审法院不予采纳。王国珍在履行居间协议期间以相关产权人不同意出售系争房屋为由，不同意继续履行居间协议，其行为违反了协议的约定。史高辉据此要求解除双方签订的居间协议，应予准许。协议解除后，王国珍收取史高辉的购房定金5万元，史高辉请求返还，应予准许。史高辉要求王国珍承担解除协议的违约责任，符合协议约定。协议约定违约方应按照房价款的20%向守约方支付违约金。鉴于系争居间协议属预约性质，王国珍仅收取了史高辉支付的定金，依照前述协议的性质、履行情况、过错程度等内容，对于王国珍提出违约金约定过高而请求予以调整的主张，予以准许。依照公平及诚实信用的原则，一审法院酌情确定王国珍承担解约违约金15万元。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，于2016年6月15日作出判决：一、解除史高辉与王国珍之间就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、王国珍于判决生效之日起十日内返还史高辉定金5万元；三、王国珍于判决生效之日起十日内支付史高辉违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,200元，减半收取计4,100元，财产保全费2,570元，合计6,670元，由王国珍负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋系上诉人王国珍与案外人黄某共有。上诉人王国珍为出售该房屋与被上诉人史高辉签订了房地产买卖居间协议。虽然房屋共有人黄某未在该协议上签字，但上述居间协议系上诉人王国珍与被上诉人史高辉的真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该协议有效当属正确。该协议对于上诉人王国珍及被上诉人史高辉具有法律约束力，双方均应严格恪守。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人王国珍现以房屋产权共有人黄某未在居间协议上签字为由，主张上述居间协议无效，于法相悖，本院不予支持。
鉴于双方未能继续履行上述居间协议系房屋共有人黄某最终不同意出售所致，故上诉人王国珍作为出售方具有不可推卸的责任。上诉人王国珍主张被上诉人史高辉在签约时明知黄某尚未同意出售而仍然签字也存在过错，但被上诉人史高辉对此不予认可，并称签约时中介方曾电话联系黄某并得到其同意，故才由黄某的父亲代为签字。虽然双方上述陈述内容均无相关书证予以佐证，但结合上诉人王国珍与黄某系母女关系，且上诉人王国珍也承认居间协议上黄某的签字系其父亲所为，故被上诉人史高辉的陈述内容更符合常理，本院予以采信。被上诉人史高辉依据居间协议之约定，主张由上诉人王国珍承担解约之违约责任，并无不当。至于王国珍所应承担的违约金数额，一审法院综合本案实际情况，酌情认定为15万元，尚属合理。上诉人王国珍主张仅承担双倍返还定金的违约责任，既与双方约定不符，也于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人王国珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人王国珍负担。
本判决为终审判决。
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