房屋买卖合同纠纷中关于善意受让人以及恶意串通的认定一案
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以下该案例是上海市第二中级人民法院关于在房屋买卖合同纠纷中，出卖人已将房屋交付给买受人使用并居住，但未办理该房屋的小产权凭证，而后又将房屋出售给第三人的情形。网站编辑认为，根据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。在该案例中，周某某与项甲以及金某就房屋买卖该事实存在恶意串通，损害项乙的权利，故前者之间签订的房屋买卖合同无效。由此可见，善意受让人的成立要件在生活中还是很难满足，而作为第三方应该在签订合同之前确保交易物没有瑕疵，从而保障自己的权利。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2495号
上诉人(原审被告)周某某。
上诉人(原审被告)项甲。
上诉人(原审被告)金某。
被上诉人(原审原告)项乙。
上诉人周某某、项甲与上诉人金某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2010年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人周某某、项甲及其委托代理人樊颙、戈慧，上诉人金某之委托代理人杨某某，被上诉人项乙之委托代理人袁新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年12月1日，项乙(乙方)与周某某、项甲(甲方)签订协议书一份，约定，甲方将系争的原本市大连西路247弄某号楼1706室房屋(现变更为大连西路257弄某号楼1706室房屋)(建筑面积91.93平方米)以人民币(以下币种均为人民币)75万元整的价格出售给乙方，目前尚未取得小产证，乙方予以接受；入住房屋前支付房款72万元，待甲方协助乙方办妥小产证后乙方支付余款3万元；如三年内无法办理小产证，乙方有权将该房屋退还甲方，双方已充分意识到房产市场可能出现的房价涨跌，仍认为有此必要进行此项交易，对可能出现的价格风险各自承担。之后，项乙支付给周某某、项甲房款72万元并于2005年1月17日入住使用至今。
2008年11月27日，项乙将持有的系争房屋商品房预售合同、购房发票3张交给项甲，用于办理小产证。2009年2月24日，周某某、项甲取得系争房屋产权证。
2009年12月8日，项乙向法院起诉要求周某某、项甲继续履行合同［案号(2009)虹民三(民)初字第2155号］，在该案审理中项乙得知系争房屋已被周某某、项甲出售给了金某，遂撤回起诉另行提起本案诉讼。
2009年3月3日，周某某、项甲与金某签订房屋买卖协议书，将系争房屋以120万元价格转让给金某。同年3月28日至12月30日，项甲出具收到金某120万元房款的收条10张。2010年1月13日，周某某、项甲与金某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋以100万元价格转让给金某，在该合同中房屋交付日期、违约责任等均为空白。同年1月29日金某取得系争房屋产权证，周某某、项甲与金某认可房屋实际成交价为120万元。
原审另查，2007年至2009年11月期间，项乙与周某某、项甲各自的律师曾多次以电子邮件等方式联系商谈，其中谈及系争房屋转让第三方后各自利益分配等事项，但未有双方最终就此达成合意的证据。此外，项乙提供了系争房屋同幢楼房2010年初在安家网上的单价为2万余元的下载记录。
2010年3月，项乙诉至法院，请求判令周某某、项甲与金某2010年1月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将本市大连西路257弄某号楼1706室房屋恢复过户登记至周某某、项甲名下。
原审法院经审理后认为，周某某、项甲在与项乙2004年12月1日签订系争房屋买卖协议书、收取大部房款并将房屋交付项乙使用后，又于2010年1月13日与金某签订《上海市房地产买卖合同》，并将产权过户登记给金某，且是在项乙就系争房屋向法院要求继续履行合同的诉讼期间，主观上恶意明显。金某虽然表示其不知晓周某某、项甲此前已与项乙签订协议书并将房屋交付项乙等事实，但从周某某、项甲与金某之间原本相识、买卖合同签订时间、合同对于交房时间和违约责任均未作约定、房屋价格明显低于同期市场房价(房屋市价的大致情况属于众所周知的事实)以及金某购房时未按常理实地查看房屋等诸多行为分析，其购房行为并非基于善意。再者，除了收条外，金某未能提供120万元巨额购房款的银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明。故根据现有的相关证据尚不足以证明金某是善意第三人，应认定周某某、项甲与金某之间存在恶意串通，损害了项乙的合法权益，项乙诉请理由正当，应予支持。此外，对于周某某、项甲认为“周某某、项甲与金某之间转让系争房屋的行为，事先早已与项乙达成合意”的抗辩理由，从现有证据分析，在2007年至2009年11月期间，项乙与周某某、项甲之间确有如何处理系争房屋的磋商经过，但未有双方最终就此达成合意的证据，故其抗辩理由法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、周某某、项甲2010年1月13日与金某签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、周某某、项甲、金某应于本判决生效之日起15日内协助将本市大连西路257弄某号楼1706室房屋产权恢复登记至周某某、项甲名下。
原审判决后，上诉人周某某、项甲与上诉人金某均不服，向本院提起上诉。上诉人周某某、项甲上诉请求：撤销原判，改判驳回项乙在原审中的诉请或发回重审。理由：1、项乙对于将系争房屋转让于第三方金某早已与己方达成共识，且该共识是己方将房屋转让给金某的前提条件，也是排除己方与金某之间房屋买卖合同存在恶意的关键。项乙诉请己方与金某间房屋买卖合同无效是因为转让房屋的利益分配未能满足其提出的95%比例的要求。2、己方与金某之间房屋转让的价格应以双方2009年3月签订的房屋买卖协议书中载明的120万元为准，申报纳税时的100万元仅是为规避部分税负。后税务部门认定的135万元是当时的市场价，与实际成交价120万元相比，并无明显低于同期市场价之说。另该份协议书完全具备形式要件及实质要件，且对合同签订时间、交房时间和违约责任作出了约定，应认定为真实有效。而2010年1月13日双方签订的《上海市房地产买卖合同》仅仅是以格式合同的形式对原买卖关系予以确认。3、己方如何使用120万元的现金与是否收到120万元并无必然联系，且己方就使用情况向原审法院寄送了说明。另己方与金某系于2009年2月中旬相识，以相识推断恶意串通实属牵强。
上诉人金某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回项乙在原审中的诉请或发回重审。理由：1、其提供的上海常帮服务中心华阳街道分中心出具的《证明》及华创纬成会展会务服务社《非正规就业劳动组织证书》的证明材料，证明其是一家服务社的老板，有稳定和较为可观的经济收入。2、其于2009年2月底因经常至上海市房地产交易中心而与周某某、项甲相识，但相识并不等同于恶意串通。3、其与周某某、项甲签订的《上海市房地产买卖合同》仅是一份格式合同，双方此前签订的房屋买卖协议书中对于交房过户及违约责任等均作了明确约定。4、其与周某某、项甲就系争房屋的成交价格为120万元，并不低于市场同期价格。本市房屋价格暴涨起始于2009年4月，故直至2010年1月时房价涨至135万元，亦能证明房屋买卖协议书上的120万元是合理的。5、其对于系争房屋所在小区及该小区同幢楼、相同房型的房屋已阅看数次，故才与周某某、项甲签订房屋买卖协议书。且当时项甲告知系争房屋内有住客项乙暂住，故其未强求查看房屋。另其在签订房屋买卖协议书前，曾验看过房产证，并查询过房产交易中心的登记信息，其根本无从得知项乙与周某某、项甲之间的争议。6、项乙应举证证明其与周某某、项甲之间存在恶意串通，而非其证明自己是善意第三人。
被上诉人项乙答辩称：1、周某某、项甲从未提供证据证明已告知其将房屋出售给金某，在(2009)虹民三(民)初字第2155号案件中，周某某、项甲亦未提及房屋已被出售。2、一般行为人应当知道的就应当推定其知道，故金某并非善意第三人。另原审中金某之委托代理人系周某某、项甲之委托代理人的律师助理。3、其他答辩意见以原审诉称意见为准。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，金某提供如下证据：1、2008年、2009年银行提款明细、银行支款凭证及客户对帐单，证明其2008年提款55万元，2009年提款44.5万元，故其有能力用现金支付购房款。2、上海常帮服务中心华阳街道分中心出具的证明、非正规就业劳动组织证书(有效期分别至2008年12月12日和2009年12月29日)、组织机构代码证。金某提供上述证据以证明原常帮纬成文化用品服务社的负责人徐某某系其妻子，该非正规就业劳动组织就是其与妻子开办的。
项乙对上述证据发表如下质证意见：金某未提供原件，其对证据的真实性不予认可。即使是真实的，但不能证明金某的主张。1、从支款凭证反映为差旅费，仅能证明该款用于差旅费开销，不能认为是金某的个人所得。若转化为金某的个人所得，2008年1年的费用55万元应当存入银行，放在家中与常理不符，不能证明该款为购房款。2、不能反映金某与非正规就业劳动组织之间有投资关系，且非正规就业劳动组织免除的是该组织的营业税、所得税，不免除从组织获得收入的投资人的所得税。
周某某、项甲对上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议。其对于常帮类服务社的情况非常了解，该类组织纳税体系是非正规的，三年免税。为了继续免税会采用每三年换一个名称的做法，金某应也是属于这样的情况。另因该类组织交易不能用支票，支票由街道掌控，故该类组织以提取差旅费的方式大量提取现金截留企业利润。另据居委会反映，金某从来不将钱款存入银行，只留存现金，其认为金某付钱给其是真实的，至于该钱款有无纳税与其无关。此外，其也调查了解到金某与徐某某是夫妻关系。
周某某、项甲提供如下证据：1、项甲护照及出入境记录，证明项甲经常会飞赴日本照顾正在读大学的儿子，其产生较大资金支出完全合情合理。2、上海佩妮文化信息咨询有限公司营业执照复印件，证明项甲注册成立上海佩妮文化信息咨询有限公司，需要大量资金完成验资工作。另补充：项甲有客户是日本人，大量的人民币需要交给日本客户，通过外汇调剂困难。且项甲的儿子在日本开销也很大，故其把人民币给日本人，日本人换成日元给其儿子读书。
项乙对上述证据发表质证意见：真实性无异议。从护照来看，2009年的出国记录不多，到日本这样的邻国开销不大，不能证明其所称需要大量的现金。另营业执照的注册资本仅为30万元。
金某对上述证据发表如下质证意见：听项甲说有儿子在日本，其他情况不清楚。
本院认为，2004年12月1日，项乙与周某某、项甲就系争房屋签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。2009年2月24日，周某某、项甲在取得系争房屋产权证后，未能按约协助项乙办妥该房屋小产证，而是将该房屋转售第三方金某致本案涉讼。上诉人周某某、项甲以其将系争房屋转让于第三方金某，项乙早已与其达成共识，双方仅是对转让房屋后的利益分配未能达成一致而发生纠纷，另其与金某之间2009年签订的房屋买卖协议书真实有效，房屋转让的价格为120万元，并未明显低于同期市场价等为由提出上诉。上诉人金某则以其提供的证据能够证明其是一家服务社的老板，有稳定和较为可观的经济收入，其虽与周某某、项甲相识，但相识并不等同于恶意串通，且其与周某某、项甲签订的房屋买卖协议书中对于交房过户及违约责任等均作了明确约定，其与周某某、项甲就系争房屋的成交价格为120万元，并不低于市场同期价格，另其对于系争房屋所在小区及该小区同幢楼、相同房型的房屋已阅看数次，因项甲告知系争房屋内有住客项乙暂住，故其未强求查看房屋，以及项乙应举证证明其与周某某、项甲之间存在恶意串通等为由提出上诉。然根据查明的事实：项乙与周某某、项甲各自的律师虽曾多次以电子邮件等方法联系商谈包括但不限于将系争房屋转让第三方后，双方利益分配等内容，但是直至2009年11月17日，从项乙的律师就双方房屋买卖合同争议所发送的协商方案中可见，项乙并不知道周某某、项甲早已将系争房屋转让给第三方金某，故周某某、项甲认为项乙与其就系争房屋转让第三方金某达成共识，不能成立。周某某、项甲在2004年12月已将系争房屋售予项乙，并于2005年1月交付项乙入住使用至今，但其又于2009年3月将该房屋以高于售予项乙的房价出售第三方，主观上显然具有恶意。作为该房屋的受让方金某，首先，其虽称对于系争房屋所在小区及该小区相同房型的房屋已阅看过数次、且因有住客项乙暂住，故其未强求查看房屋。但是，系争房屋为二手房，金某在未对该房屋进行查看时，其对于该房屋的装修情况、附属设备情况等均不可能了然于心。且在一般二手房交易中，对于上述内容是否包含于房价中应由买卖双方进行明确的约定。而本案中，其与周某某、项甲在房屋买卖协议书及《上海市房地产买卖合同》中均未提及上述内容。其次，对于周某某、项甲在房屋买卖中应履行的一项主要义务：实物交房的时间及未能交房的违约责任。金某在其与周某某、项甲签订的房屋买卖协议书及《上海市房地产买卖合同》中，均未作出约定。再次，对于房款的资金来源，金某虽提供了一定的证据以印证其有现金付款的能力，然上述以原常帮纬成文化用品服务社或华创纬成会展会务服务社名义提取的差旅费(现金)是否即为其个人所得，以及该款是否即为其支付的房款来源等，则缺乏一定的关联性。此外，根据项乙提供的材料，系争房屋所在的楼房2010年初在安家网的单价已达每平方米2万余元，而即使按照周某某、项甲与金某之间确认的实际成交价120万元计算，每平方米的单价仅为1.3万元。故综合本案的情况，金某与周某某、项乙之间的房屋买卖中存在诸多疑点及不合常理之处，现有证据难以认定金某系善意的购房人。上诉人周某某、项甲与上诉人金某的上诉请求及理由，均不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人周某某、项甲与上诉人金某各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 葛 珉
代理审判员 姚 跃
二○一一年二月十四日
书 记 员 彭奕佳