目前二手房买卖市场上存在着大量的在出售之际仍存在按揭贷款和抵押的房地产。此类房屋之买卖因为涉及第三方，在交易程序上比较复杂，风险较多，因此买卖双方均需特别注意。

为此，北京市中银律师事务所上海分所的专业从事房地产业务的田杰律师就买卖按揭房地产应注意的问题与大家分享其经验，以期帮助买卖双方或避免减少不必要的纠纷。

1、   合理明确的时间安排

房屋买卖在简单情况下从买卖合同签订到买方获得产证通常需要一个月的时间。如果卖方出售的房地产上存有按揭贷款和抵押且买方亦需要贷款的情况下，交易时间可能长达2个多月。田律师认为时间对于买卖双方均十分重要，买卖双方均需谨慎。

(a)    卖方注意事项。通常，只有原来的贷款还清，抵押注销之后方可过户。而提前还款和注销抵押是需要一定时间的。银行一般不会随时受理提前还款，而是统一在一个月的某一天受理提前还款。因此，在签订买卖合同时，在进行过户之前卖家应留给自己足够的时间办理提前还款和注销抵押的手续。提前还款之后一般需要一个周的时间才能注销原来的抵押。因此卖家需要保证在约定的过户日期之前有足够时间办理上述手续；

如果买方需要银行贷款的，卖家同时需要注意在合同中明确约定买方第二笔款项的支付义务。第二笔款项通常是在买方取得房地产权证之后且银行取得该房屋之抵押权证（也叫他项权证）后的若干天内由银行将款项打入卖方账户。实践中，中介公司为了能够促成交易，在合同中往往对于买家办理银行贷款时间语焉不详。而买家往往由于个人资信问题可能长时间无法办下来贷款，导致交易长时间无法完成，而卖方此时也非常被动，因为合同未明确规定买方办妥贷款时间，所以很难以此追究买方违约责任。因此，从卖方利益而言，有必要在买卖合同中明确约定，买方须在过户之前取得银行贷款的批准并通知卖方，否则卖方可以拒绝过户并追究买方违约责任。

(b)   买方注意事项。在买方需要贷款购房的情况下，买方需要注意贷款审批的进度。在买方个人资信并不优越的情况下，可能需要辗转几家银行之后方能取得贷款批准。因此，需要在合同中留有足够的时间申请贷款，或者对于贷款时间。实践中，经常由于买方贷款迟迟不能获批，导致交易迟延发生违约。

当存在转按揭安排时，买方在贷款获得银行批准后，卖方应自行或委托他人积极办理提前清偿其现存贷款并促使其抵押权银行注销抵押。买方需要明确卖方贷款清偿以及抵押注销的具体时间。

然而过长的贷款申请时间本身就蕴藏风险，在市场上涨时候，卖家容易毁约而导致交易终端或终止，买家将处于极为被动的状态。

2、   资金安全

房屋买卖的资金流动的风险主要在买方。首先，是买方首付款的安全。买方必须在合同中明确该首付款必须用于偿还卖方现有贷款，不得用于其它用途。

在转按揭情形下，买方申请的贷款之一部分将用于偿还卖方的贷款。此时，由于银行已经向买方发放了贷款（一般发放至转按揭中的担保公司的账户），并可能已经用于清偿卖方贷款，此时如果卖方违约，则买方面临既要偿还银行利息且无法获得房屋的尴尬境地。

3、   转按揭

更为复杂的交易就是涉及转按揭的情况。这里的“转按揭”是指狭义的转按揭，即卖方偿还其原有贷款需要使用买方新的贷款。对买方而言意味着，如果其不能及时获得贷款的话，那么房屋过户或交付能否及时进行的责任则完全赖于买方能否及时获得贷款。

实践中，房产中介常常会口头允诺在一定时间内帮助买方获得贷款，以此诱使买方签约。而买房者往往不懂，信以为真，却未将此等承诺付诸书面。事实上，由于银行的流程较为复杂，贷款能否获批以及批准的时间往往难以控制，从而出现违约的情况。在此告诫购房者，对于中介机构（贷款机构和/或担保机构）的重要承诺需要写入居间协议，以便在之后的纠纷中追究中介公司的法律责任。

4、   违约责任

由于转按揭情形下的房屋交易的复杂性，违约行为经常发生。在房价上涨的市场，卖方常常为了获得更高的价格而选择违约。此种情况下，买方通常希望追究对方继续履行的违约责任。

能否继续履行呢？在卖方已经清偿其贷款的前提下，继续履行则相对容易，法院一纸判决即可顺利过户。然而如果卖方的贷款尚未清偿、注销尚未注销的情况下，继续履行则面临较大的困难。尽管法律上法院作出继续履行的判决并未障碍，但由于继续履行涉及案外第三方，即卖方的贷款银行，继续履行判决的执行面临较大的不确定性和困难，毕竟法院判决书并不直接约束第三方。因此，对买方而言，为了最小化自己的风险，在面临这种困难的情况下，有必要在合同中将卖方违约的责任提高至具有足够威慑的程度。

目前购房合同很多都是中介公司代为拟定，这使得市场上大多数合同中的违约责任规定过于简单粗糙，往往仅在合同正文第九条、第十条涉及违约责任，不利于约束交易双方。因此，有必要在签订合同时聘请律师量身设计相关违约条款，最大化保护交易双方的利益。