今天一大早接到一个法律咨询电话，情况如下：女儿在国外，母亲在没有女儿书面授权的情况下，就女儿名下的一处房地产与一买家签定了房屋买卖意向书，并且收受买方支付的定金三万元。意向书是在买家签好之后由中介公司带到卖家，经过中介一番口舌之后，母亲在意向书上签字了。但在征询女儿之后，女儿根本不愿意卖这套房子。现在买方要求她承担双倍返还定金的责任，她就慌了，问道：我需要双倍返还定金吗？

此类纠纷很典型。

从案情中可以提炼出两个基本事实：（1）母亲代为出售房子的行为未经房屋所有人追认，是无权代理行为；（2）定金有书面约定，且母亲实际收取了买方支付的定金三万元。

无权代理人的母亲是否需要双倍返还定金关键在于：在无权代理人与买受人之间是否成立定金合同。

根据《中华人民共和国担保法》“定金”一章的规定，定金是合同当事人一方向对方给付的用以保障特定债务履行的金额；定金合同于实际交付定金时生效。就本案而言，买方支付的定金在于约束房屋买卖交易之对方即房屋所有人，定金合同只能在买方与房屋所有人之间成立。那么该定金如要约束房屋所有人，那么作为“代理人”母亲就必须享有代理权，否则其签订合同以及代收定金的行为并不能作用于房屋所有权人。而如上面所述，母亲一开始并无代理权，事后亦未取得女儿的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，因此就本案而言，母亲的行为并不对女儿发生效力。因此，母亲签订的居间协议以及收取定金的行为并不能在买方与女儿之间成立有效的定金合同。因此本案中母亲并不应承担双倍返还定金之义务。

既然如此，那么买受人此时该怎么办呢？

本律师认为，如果无权代理人在获悉其代理行为将不被追认的情况下立即通知买房人，那么买受人应该立即终止签订的居间协议或意向书，取回支付的定金。若无权代理人在明知其无权代理不可能被追认而没有及时通知买房人或其放任其无权代理的状态而导致买房人发生损失的，根据前文提及的合同法的规定，无权代理人应承担责任。那么接下来的问题是，无权代理人应承担什么责任呢？

合同的上述条文只是笼统地规定，无权代理人应承担责任，但并未明确什么性质的责任。通观民法的关于民事责任的制度中，较为妥当的应该是缔约过失之损害赔偿责任，即合同法第四十二条的规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。

即与买方订立合同的无权代理人没有将其无权代理的情况予以披露，至少是违反了上述第（三）款的规定，当然也可能是违反了第（二）款。在分配损害赔偿责任的同时，笔者认为买方人亦有可责备之处。毕竟，买房人应该知道，房屋买卖等重大交易之代理人应该持有书面的授权委托书，这也是房地产市场之常识和惯例。轻易相信无权代理人的言语而发生纠纷，买房人难辞其咎。

买房人如果要避免该等风险，那么就必须在居间协议或在交付定金的时候对于代理人的代理权进行特别的约定，要求代理人在代理权不真实的情况下承担相应的责任，如定金罚则。

另外，本案中，居间协议以及定金的交付均是通过中介公司完成的。如果买方并不知道签订协议非房屋所有人之本人，而是中介公司为了促成交易而在未征得买方同意的情况下将定金交给房屋所有人之外的其他人，那么在出现定金损失的情况下，中介公司则须为买房人的损失买单了。