2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）。通知明确要求，对于购买第二套住房的，首付款比例必须不低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时就部分城市提出了更高的要求，如要求商业银行根据风险状况停止供应第三套及以上房屋的住房贷款，地方政府出台限制购买套数的规定等。

可以预见，这一通知给市场的冲击可能是前所未有的。因此不难想象，在北京及上海等市场上，对于部分在此前签订了房地产买卖合同而尚未获批贷款的交易可能因此而夭折了。随之而来的，就是买卖双方可能就交易终止发生纠纷。通常，买方在此情况下处在劣势地位，毕竟可能已经将首付款付给卖方了，面临着较大损失的风险。

如果你的买卖合同足够缜密已经考虑了该等交易风险并作出了适当的安排，你可能并不担心。否则，买方可能要面临麻烦甚或诉讼了。

对于此类房地产买卖合同已经签订，而在履行过程中出现政策变化导致的履行不能，法律上是否存在有利于买方的救济途径呢？

应该说有的。理论基础就是情事变更原则。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：

“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

买方在订立合同之初，根据当时的贷款政策情况，其可以足额贷到40%或以上的贷款金额，而这一贷款政策是当事人订立当初合同条款的客观基础。国家政策发生变化导致双方订立原合同的基础发生了变更，且这一客观情况的变化是当事人无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，因此买方可以请求人民法院变更或解除合同。人民法院应该根据这一司法解释的规定，公平判决，而不应直接判买方承担违约责任或赔偿责任。毕竟，对于合同的无法履行，当事人均无过错。令买方承担法律责任，显失公平、公正。

当然情势变更的适应还需要根据具体房地产买卖交易的情况予以把握。司法上对于情势变更的适用极为谨慎，这也是情势变更未能在合同法中予以规定的重要原因。因此，可能需要此项法律服务的买家，可与你的律师联系并仔细研究适用的可行性。

上海地区的购房者，如果遇到此类问题，请直接与本律师联系。 电话：13816548421，电子邮件：tianjie@zhongyinlawyer.com