在国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）下发之后，房地产市场逐渐退热并显现了颓势。尽管还不完全是买方市场，但在此背景下，购房人可能获得更多的讨价还价的能力。下面就购买一手商品房的有关注意事项，结合本律师的经验，总结如下。

一、不轻信广告和口头承诺

购房者切忌不得相信开发商发布的广告。尽管最高人民法院有规定该等广告可能被认定为合同的内容，但现实中开发商的伎俩很多，因此不得轻信之。同样，对于开发商售楼人员口头的承诺必须形成书面并落实到具体的交易文件中。例如，开发商通常以小区的绿化面积、建设幼儿园等吸引购房者。

总之，对于吸引您的任何重大影响因素，必须落实到买卖合同中。否则，那将可能就是陷阱。购房者最好能否事先向开发商索取一份其提供的购房合同，仔细研究之后再决定是否签约。仅仅依靠临时的阅读，往往很难理解其合同条款的猫腻所在。

二、预购合同和定金

开发商通常希望通过该等预购合同或曰“意向书”等套牢购房者，并要求购房人支付一定的“定金”（非订金）。这种情况下，购房者须注意，不可盲目签订，否则定金可能面临被没收的危险。签订此类预购合同，必须就交易的主要内容达成一致，并明确非因合同中已经明确的事项而致使未能签订正式的买卖合同的，不适用定金罚则。同时，必须同时明确，该合同部不构成双方之间的正式的买卖协议。

三、对于预售的商品房

预售商品房因为从合同签订到房屋交付通常时间夸大较大，因此最容易产生问题。开发商通常会就最初的房屋结构、套型或面积等进行规划变更，从而导致购房人无法买到预想的房屋，滋生违约。

（一）  查看“五证”。商品房预售时，开发商必须取得“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。缺乏任何一项，都说明可能存在重大问题。

（二）  期房的产证办理时间和交付时间是购房者必须要在合同中约定清楚的。这关系其最终的权利实现。因此，应注意将该等时间具体到某一天，而不能给开发商任意拖延的余地。同时，关于此两项的违约责任也要相对较重。

对于交付，必须明确交付的条件。部分地区如上海，对于商品房交付规定开发商必须取得交付许可证，以保证建筑的基本公用设施等到位。

（三）  签订预售合同时，需要签订《前期物业管理协议》对于这份协议亦需要给予关注，了解其中可能影响到您以后使用物业的权利和义务。

四、合同文本

买房人一定要清楚的是，当地的房地产部分发布的标准文本不是强制性的，通常可以进行修改或增加补充条款。该等补充条款是非常重要的，开发商往往会主动提供他们起草的版本，购房者必须认真阅读并理解其中的条款，多是限制买房人权利的。如果有疑问，应请教律师帮助分析。

五、建筑面积、套内使用面积

目前国内大部分地区的商品房销售均以建筑面积计价。建筑面积通常包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。而套内建筑面积又由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部门组成。套内使用面积是购房者实际利用的净空间面积。通常用“使用率”或“得房率”（上海地区的习惯用语）来描述套内使用面积与建筑面积的比例。因此，购房者在购房时有必要了解一下该楼盘的使用率是多少，以明白实际可使用的面积有多大。

六、精装修房屋

购房者应注意在合同中明确约定装饰标准及配套设备的品牌、规格、型号等，如其中有“高级品牌、顶级产品”等内容时，应要求明确品牌名称、规格、型号等具体内容。律师应提示买受人，如希望在装饰、设备出现与合同约定不一致时获得差价部分的双倍赔偿，则应在合同中予以明确约定。

七、顶楼/底层

购买房屋时，买方通常都不喜欢购买顶楼或底楼。因此为了不致顶层和底层压手，许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台，且花园和露台设计确实很精美，风格别致。

对于底楼的花园绿地，购房者必须注意，开发商往往无权在合同中约定将绿地赠送给一楼购房者，除非其能证明一楼的绿地在小区规划时即明确归一楼业主所有。否则，所谓的赠与将被视为无效。（参见http://doroto.blog.163.com/blog/static/115477181201032015155606/）

至于顶层阁楼，与底楼花园相比较，开发商赠送顶楼阁楼的做法风险相对较小。毕竟赠送阁楼不会对其他业主的权利造成影响，其他业务也不大会就此提起侵权诉讼。特别是，如果该等阁楼的确经过规划许可，那么即便该等阁楼未计算建筑面积，无法办理产权证，开发商的处分行为，亦是合法有效。（参见http://doroto.blog.163.com/blog/static/115477181201032025130925/）

八、车位

私家车早已是飞入平常百姓家了。购买住房时，购房者多希望得到属于自己的车位，因此购房时可以就此与开发商协商。在目前市场下行的情况下，也许开发商愿意附赠车位呢。法律上，开发商可以按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，该等行为是符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前段所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

九、夹层

之前，部分地区的开发商用尽聪明，想出了拉高房屋层高，以便购房者可以添加夹层的房屋结构，并以此打出“买一层送一层”幌子招摇骗人。殊不知，通常该等房屋结构，开发商在就建筑设计报批时并未明确业主可以自行增加夹层。即，规划上，房屋乃是单层结构，没有考虑添加一层带来的影响。如果购房者买后擅自增加一层，那将是对房屋主体结构的改变，是违法行为。而且，如果是高层建筑，每一业主都擅自增加夹层，整幢建筑的承重将严重超出其设计的限度，影响房屋安全。

十、小产权房

这是目前的热门话题。小产权房是指在农村集体土地上建设的面向公众销售的房屋。盖因农村土地未经转化为国有不得进行房地产开发，因此小产权房本身就是违章建筑。小产权房不可买卖，这一点已是定论。但因为其价格低廉常常还是吸引不少购房者。有必要在此需要提醒购房人，小产权房不可买。对于购买较为偏远市郊的房屋，购房者必须要求开发商提供“国有土地使用权证”以证实，所购房屋占用的土地是国有土地。