笔者处理的一个二手房买卖案件，最近收到法院的判决书。其中体现的法律问题颇具典型性，在此与各位分享和探讨。

案件基本事实：买卖双方在中介公司的居间介绍下签订了《购房意向书》。在签订意向书同时，买卖双方及居间方同时签订了一份三方《房屋买卖协议》（“买卖协议”）。该买卖协议仅有一份，由居间方保存，其中约定：房屋总价200万元，税费各付；买方首付款1万元；签订《上海市房地产买卖合同》时买方支付第二笔房款90万，其余贷款支付；约定了买方逾期付款以及卖方逾期交房的违约责任，且约定了买卖一方违约对中介方的违约责任。之后，由于中介公司擅自更换卖方房屋门锁，致使卖方愤怒，遂决定不进行买卖交易，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。再后来，买方凭借上述意向书和买卖协议追究卖方违约责任。

庭审中双方争议的焦点是，这份买卖协议是否构成双方之间有关房地产买卖的真正合同。买方坚称，买卖协议，诚如其名，系双方之间的关于房地产买卖的真实意思表示，且具备相关条款。卖方则辩称，该买卖协议是中介方绑架交易双方的伎俩，且仅有一份保存在中介方，不符合交易惯例，非双方之间的真实买卖合同；且，该买卖协议规定内容看，尽管具备房地产买卖的部分条款，但并不具备诸如房地产交付等关键条款，不成其为房地产买卖合同。根据交易习惯，更应该认定为三方居间合同。

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从一则案例看房地产居间合同和买卖合同的界限